Via Valenti-Piazza Mazzini-Villa Cozza
I percorsi incrociati dell’urbanistica
lontani dall’interesse dei cittadini

L'INCHIESTA - La recente transazione che ha definito i rapporti tra l’Ircr di Macerata e l’Italappalti s.r.l. e la ricostruzione dell’intera vicenda. Quando, insieme alla maggioranza, anche l'opposizione ci mette uno zampino
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Il complesso immobiliare Neopolis in via Valenti

 

di Giuseppe Bommarito

La recente transazione tra l’IRCR e l’Italappalti s.r.l. per definire una serie di questioni riguardanti l’area di via Valenti (la cosiddetta “lunga” di Villa Potenza) dove sta sorgendo il complesso immobiliare denominato “Neopolis”, Villa Cozza e il palazzo Legato-Filati in piazza Mazzini, ha chiuso malamente un’incredibile vicenda che, secondo me, vista dalla parte dell’interesse collettivo e in particolare di quello della fascia anziana maceratese, è cominciata male ed è finita peggio.

Eppure l’idea partorita a suo tempo dall’IRCR e dal Comune di Macerata non era male: inserire, tramite una variante al PRG, un terreno agricolo dello stesso IRCR di circa tre ettari sito in via Valenti nel progetto di riqualificazione urbana di tutta quella zona, di cui in Amministrazione si parlava dal 1999. Nel caso specifico tale riqualificazione sarebbe consistita nel dare una diversa destinazione urbanistica, non più agricola ma residenziale, a quel terreno, da cedere poi – così valorizzato – all’imprenditoria privata a prezzi di mercato. Il ricavato della vendita sarebbe stato poi utilizzato dall’IRCR per sistemare palazzo Legato-Filati, un grosso stabile di proprietà dell’ente da anni in forte stato di degrado (leggi l’articolo), inagibile e sostanzialmente improduttivo di reddito, da ristrutturare per ricavarci alcuni negozi, un bar ed un ristorante nei piani bassi e ben 27 miniappartamenti in quelli più alti, tutti da affittare a terzi.

 

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Palazzo Legato-Filati, in piazza Mazzini

In base a tale proposito il Consiglio d’Amministrazione dell’IRCR nel luglio del 2001 decise quindi di attivare una gara “informale” per individuare il partner privato destinato ad acquistare il terreno in questione. Cinque imprese che in qualche modo già si erano nel frattempo proposte furono invitate a presentare entro il 10 settembre un’offerta economica per l’acquisto dell’area, tenendo conto di tre ipotesi di volumetria realizzabile. Di esse solo tre si fecero avanti, oltre ad un raggruppamento di imprese non invitato, e, con un’offerta arrivata tra le polemiche all’ultimo minuto, fu proprio quest’ultimo gruppo (che poi, dopo una riapertura dei termini per dei chiarimenti richiesti da una delle imprese partecipanti, si sarebbe formalmente costituito in ATI: Associazione Temporanea d’Imprese SOCAB + altri) a vincere la gara nel novembre 2001.

Particolare molto importante: nella lettera di invito spedita dall’IRCR non si faceva cenno alcuno ad un fatto stranissimo ed assolutamente inusuale, poi precisato solo in un secondo tempo, cioè che dal complessivo prezzo di acquisto (da determinarsi moltiplicando il prezzo unitario a metro cubo per la cubatura totale che alla fine del procedimento sarebbe stata consentita dal Comune) sarebbe stato detratto il costo degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria. Da che mondo è mondo, infatti, quando un costruttore compra un terreno per costruirci sa bene che poi dovrà pagare di tasca sua tutti gli oneri di urbanizzazione sia primaria che secondaria, che incidono in maniera rilevante sulla redditività dell’affare.

 

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Villa Cozza

Sta di fatto che l’Associazione Temporanea d’Imprese SOCAB + altri, il cui legale rappresentante venne individuato nella persona di Enrico Alici Biondi, vinse nel novembre 2001 la gara e venne pertanto individuata dall’IRCR come il partner imprenditoriale con il quale procedere all’accordo di programma con il Comune di Macerata, necessario per procedere alla variante urbanistica di cambio di destinazione e per quantificare in via definitiva i metri cubi assentiti. Occorreva a questo punto stipulare una convenzione tra l’IRCR e l’Associazione di imprese, il cui testo subì strada facendo una serie di modifiche, tutte sostanzialmente favorevoli a quest’ultima, prima di arrivare alla versione definitiva poi sottoscritta nell’aprile 2002.

La modifica più sostanziale consistette però in una inspiegabile mossa a sorpresa, che dette all’associazione di imprese aggiudicataria la possibilità (originariamente non prevista e tanto meno pubblicizzata nella lettera iniziale di invito) di compensare in tutto o in parte il prezzo per l’acquisto del terreno con lavori da effettuare su altri immobili di proprietà dell’IRCR.

Fu quindi in questa fase che il contratto di vendita si trasformò di fatto anche in un contratto di appalto per la realizzazione di lavori, nel mentre il Comune stipulò un accordo di programma per la riqualificazione dell’area di via Valenti con l’IRCR e con l’Italappalti s.r.l. (il cui Amministratore era sempre Enrico Alici Biondi), una nuova società costituita dalle imprese, tranne una, che in precedenza avevano costituito la Associazione di imprese SOCAB + altri.

neopolis2-300x225La trafila degli appalti a scomputo cominciò con Villa Cozza (la sede storica dell’IRCR), per la quale nel novembre 2002 si attribuirono all’Italappalti s.r.l. i lavori per il miglioramento sismico e poco dopo, nell’aprile 2004, anche quelli per il completamento e la riqualificazione della parte più vecchia della struttura. Questi appalti vennero conferiti per un costo complessivo dei lavori pari ad € 2.827.536,00.

Nel dicembre 2004 e nel maggio 2005, sempre a scalare sul prezzo di acquisto del terreno di via Valenti, l’IRCR assegnò all’Italappalti s.r.l. anche la progettazione esecutiva ed i lavori per la ristrutturazione di palazzo Legato-Filati, per un importo complessivo di € 3.300.000.

Si arrivò infine, dopo che l’istruttoria della variante urbanistica portò a stabilire in via definitiva che la volumetria assentita per via Valenti era pari a 85.552 metri cubi (con possibilità di realizzare ulteriori 3.000 metri cubi) e a seguito di un altro giro di trattativa con l’Italappalti s.r.l., a definire in € 11.120.630,00 il prezzo complessivo di acquisto dell’area.

Insomma, alla fine quest’ultima acquistò a fine maggio del 2005 un terreno di trentamila metri quadrati, con una volumetria assentita di circa 85.000 metri cubi, al prezzo di € 11.120.630, pari a circa 130 euro al metro cubo. E’ già a questo importo si trattava di un bell’affare per l’Italappalti, che poteva ritenersi più che soddisfatta per come era stata trattata dall’IRCR (negli anni 2002/2005 il prezzo al metro cubo a Macerata si aggirava infatti intorno ai 180 euro al metro cubo, per cui un prezzo mediamente normale in quell’epoca sarebbe stato pari ad oltre 16 milioni di euro).

 

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Palazzo Legato-Filati visto da viale Trieste

Ma non finì qui l’affarone fatto dall’Italappalti s.r.l. con quell’area che in teoria doveva servire a rimpinguare le esangui liquidità dell’IRCR. Dall’importo di € 11.120.630,00 andavano infatti tolti, come abbiamo precisato sopra, gli oneri dell’urbanizzazione primaria e secondaria che l’IRCR, parte venditrice, chissà per quale motivo, in questo caso aveva deciso di accollarsi, che ebbero un’incidenza – udite, udite – per € 4.664.476,00. E così si arrivò ad un prezzo effettivo di € 6.456.154,00, in pratica circa 75 euro al metro cubo, roba da far saltare sulla sedia qualsiasi mediatore immobiliare, anche quelli più navigati e con più pelo sullo stomaco.

Siccome però al peggio non c’è mai fine, questo prezzo residuo venne pagato dall’Italappalti s.r.l. in contanti all’atto della compravendita, il 30 maggio 2005, solo per € 328.618,00, in quanto l’importo residuo di oltre sei milioni di euro, secondo gli accordi sopra riportati, sarebbe stato pagato dalla parte acquirente con i lavori da realizzare e già appaltati per Villa Cozza e per palazzo Legato-Filati. Il che significò, com’è ovvio non solo per un esperto del mercato immobiliare ma per qualunque cittadino sprovvisto di anello al naso, che di fatto l’Italappalti s.r.l., oltre a spuntare un prezzo assolutamente fuori mercato (75 euro a metro cubo, a fronte di circa 180 euro a metro cubo), venne messa in condizione di pagare tale irrisorio prezzo, salvo un piccolo acconto di poco superiore a 300.000 euro, a sua quasi totale discrezione, in pratica con i tempi lunghi, molto lunghi, da essa stessa decisi per l’esecuzione dei lavori a scomputo di Villa Cozza e di piazza Mazzini.

Si trattava, politicamente ed economicamente parlando, di una vicenda assurda, tutta giocata dai vertici dell’IRCR e dagli strateghi dell’urbanistica maceratese delle giunte Meschini ai danni dell’interesse pubblico. Ma la vicenda faceva acqua da tutte le parti anche dal punto di vista formale, tant’è che nel maggio 2006 l’Autorita interregionale per la Vigilanza sui Lavori Pubblici censurò pesantemente l’operato sia dell’IRCR che del Comune di Macerata per una serie di grossolane violazioni di legge e per una palese carenza di trasparenza: l’aver indetto all’inizio una gara informale, e non una gara ad evidenza pubblica; l’aver indebitamente trasformato il contratto di vendita all’Italappalti s.r.l. (che peraltro nemmeno disponeva delle attestazioni necessarie per l’importo dei lavori affidati a scalare sul prezzo di vendita) in una serie di contratti di appalto per la realizzazione di lavori; l’aver stipulato da parte del Comune un accordo di programma con un soggetto individuato in maniera illegittima.

inchieste-cmUna batosta clamorosa, insomma, che in una città normale avrebbe causato una serie di dimissioni a catena sia all’IRCR che in Comune e l’assalto al Palazzo da parte dell’opposizione. Invece, come al solito, silenzio assoluto e muro di gomma da parte degli interessati. Quanto all’opposizione, essa fece qualcosa solo nel 2005 con una serie di interrogazioni presentate da una parte di Alleanza Nazionale, in aperta polemica con la parte maggioritaria dello stesso partito alla quale si rifaceva invece uno dei consiglieri dell’IRCR che in tutta la vicenda aveva giocato un ruolo decisivo (sì, perché l’elemento di novità di questa vicenda rispetto ad altre oscene questioni venute recentemente alla luce è proprio il palese e fattivo coinvolgimento, in sinergia con la maggioranza di centrosinistra regnante in Comune, di una parte dell’opposizione). Poi tutto scivolò nel dimenticatoio (salvo un’interrogazione di Macerata è nel Cuore sui ritardi infiniti per la sitemazione di Palazzo Legato-Filati presentata circa un anno fa), come sempre accade in questa città dove ti fregano alla grande e devi pure dire rispettosamente grazie a chi ti ha fregato.

Ma lasciamo da parte i mancati riflessi politici di una vicenda che è riduttivo definire clamorosa e scandalosa. Torniamo ai conti di quell’assurda vendita, a quel prezzo di sei milioni di euro, pagati in contanti solo per 328.000 euro, perché le sorprese, favorite dal manto di silenzio steso sulla vicenda, non finiscono qui.

A questo riguardo qualche pacioso buontempone in vena di battute potrebbe dire: “Pazienza, questa volta l’affare l’ha fatto l’Italappalti e non l’IRCR, che poteva tirare fuori da questa vicenda circa sedici milioni di euro anziché sei milioni (!!!). D’altra parte, che volete che siano dieci milioni di euro sottratti ad un ente pubblico e alla componente anziana della popolazione maceratese. Cerchiamo di essere uomini di mondo, la prossima volta andrà sicuramente meglio per la collettività. Però alla fine qualcosa ci ha tirato fuori anche l’IRCR, visti che 328.000 euro in contanti li ha incassati e si è trovato due immobili ristrutturati, e cioè Villa Cozza e palazzo Legato-Filati”.

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Il parco di Villa Cozza

E invece no, nemmeno questo misero contentino può dirsi vero, visto che quei pochi contanti si sono assottigliati, e di molto, e considerato che i lavori di ristrutturazione hanno dato il via alla incredibile fase due della vicenda, ad una storia infinita ancora una volta tutta a perdere per l’IRCR, che ad oggi, nonostante l’avvenuta transazione, non si è conclusa.

Ecco, a questo punto tenetevi forte e non sbellicatevi dalle risate, perché qui, più che ridere, secondo me c’è solo da piangere. Risulta infatti dalla transazione recentemente sottoscritta dalle parti che l’IRCR nelle fasi finali di questa incredibile vicenda ha dovuto sborsare ben 130.000 euro per riacquistare nel 2010 alcune particelle dell’area di via Valenti che si era scordato di aver già venduto nel 1998 ad un terzo confinante e che quindi non poteva certo vendere nel maggio 2005 all’Italappalti. Da ciò una causa dell’Italappalti, con richiesta di restituzione del prezzo corrispondente a quelle particelle e di molteplici danni verso l’ente, che comunque alla fine ha costretto l’IRCR a ricomprare l’area in questione dal privato per poterla cedere di nuovo, questa volta legittimamente, all’Italappalti s.r.l..

C’è poi, a ridurre ulteriormente quel piccolissimo gruzzoletto in contanti che l’IRCR ha spuntato dall’Italappalti s.r.l., anche la somma € 77.468,53 per l’acquisto che l’IRCR ha dovuto effettuare a spese proprie (chissà perche?) di un’altra area confinante già di proprietà di una cooperativa di vigili urbani, necessaria per le opere di viabilità previste nella variante approvata dal Comune. E così, i 328.000 euro si riducono a poco più di 120.000 euro.

Brutta storia per l’IRCR anche per le ristrutturazioni, cioè per i famosi lavori a scalare di Villa Cozza e di piazza Mazzini, tant’è che nel primo caso questi lavori sono stati ultimati in ritardo e contestati dall’IRCR per l’esistenza di numerosi vizi e difetti, quantificati in circa 120.000 euro; e tant’è che nel caso di palazzo Legato-Filati questi lavori, che dovevano essere ultimati nel gennaio 2009, ancora oggi, a distanza di tre anni abbondanti dalla prevista ultimazione, non sono stati completati, senza che nessuno si sia mai preoccupato di attivare le penali contrattualmente previste.

neopolis3-300x225Ecco, a questo punto arriva, per mettere in qualche modo una toppa a questa incredibile vicenda, la famosa transazione sottoscritta qualche mese fa tra il nuovo (e quindi sostanzialmente incolpevole) consiglio d’amministrazione dell’IRCR e l’Italappalti. In buona sostanza l’accordo prevede che l’Italappalti (che nel frattempo sta costruendo ben sei palazzi da sei piani in via Valenti) rinuncia verso l’IRCR ad ogni ulteriore danno per la vicenda delle particelle vendute nel 2005 senza che l’ente ne avesse la proprietà (storia che, se non fosse tragica, sembrerebbe presa da “Scherzi a parte”); per Villa Cozza l’IRCR rinuncia ai danni per i vizi e i difetti nei lavori di sistemazione, pari a 121.000 euro, e agli ulteriori danni per i gravi ritardi verificatisi nel completamento degli stessi, mentre l’Italappalti rinuncia ad un proprio credito di circa 80.000 euro per lavori effettuati in aggiunta rispetto a quelli originariamente previsti; per palazzo Legato-Filati l’IRCR rinuncia alle penali e al risarcimento del danno per il gravissimo ritardo nel completamento dei lavori e si stabilisce al 31 agosto di quest’anno il nuovo termine finale per l’ultimazione delle opere; l’Italappalti infine si fa carico dei compensi dei professionisti impegnati a Villa Cozza e a piazza Mazzini.

palazzo-legato-filatiUna buona transazione? A mio avviso, no, se solo consideriamo che l’IRCR ha dovuto di recente deliberare ulteriori significative uscite per la manutenzione straordinaria di Villa Cozza (proprio quella di cui si era occupata l’Italappalti nei lavori a scomputo) e che lo stesso ente ha di fatto rinunziato, oltre alle penali per i ritardi, a circa 500.000 euro per i mancati affitti per tre anni e mezzo sugli appartamenti di piazza Mazzini. D’altra parte, per come la vicenda è nata e si è sviluppata, l’ente pubblico non poteva che essere perdente anche in questa fase finale di accordo transattivo.

E intanto palazzo Legato-Filati continua a svettare in piazza Mazzini in stato di degrado e di abbandono, incompiuto e impregnato di acqua, a simbolo della totale insipienza della classe politica che ha governato la città di Macerata negli ultimi 15 anni e che in tutte le principali vicende urbanistiche cittadine ha costantemente e arrogantemente messo l’interesse particolare davanti a quello pubblico. Tutto ciò mentre l’IRCR, che in questa vicenda ci ha rimesso oltre dieci milioni di euro, ha dovuto nel frattempo aumentare la retta giornaliera per i nuovi ingressi degli anziani maceratesi.

(foto di Guido Picchio)



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