Progetto porto, i conti di Eurobuilding:
«Numeri che destano delle perplessità»

L’avvocato Renato Perticarari

di Renato Perticarari *

Il dibattito cittadino civitanovese è da qualche settimana incentrato, in particolare, sulla discussa idea di trasformazione urbana (definirla progetto è al momento eccessivo) avanzata dalla Eurobuilding Spa. Poiché mi occupo, per i profili economico-giuridici, di trasformazioni urbane complesse da moltissimi anni in tutto il Paese, la cosa ha suscitato subito la mia curiosità ed ora che, a quanto mi è dato sapere, la Eurobuilding Spa ha protocollato la sua “proposta”, vale la pena parlarne, poiché è stato avviato un iter amministrativo che, come tale, è ovviamente soggetto a valutazioni di ogni tipo…sia quelle proprie e doverose del procedimento amministrativo, sia quelle meno “amministrative”, ma ugualmente lecite, che ogni cittadino potrà fare.

Tralascio ogni valutazione di ordine urbanistico, ambientale e sociologico, anche se molto si potrà dire, ma se potessi vorrei ricevere, e prima di me lo dovrebbe pretendere l’Amministrazione Comunale, qualche chiarimento su alcuni profili che saltano agli occhi.
Il primo: si sta parlando di un’idea che, ove realizzata ed avesse il successo sperato (sono due cose ben distinte), modificherebbe radicalmente le connotazioni attuali di Civitanova… dell’intera città, non di una parte di essa.

Il rendering del progetto

Tale circostanza non è irrilevante ed impone particolare attenzione verso una esigenza che è sempre importante, ma che in questo caso diventa esiziale: la certezza che ciò che viene iniziato sarà portato a termine, poiché nulla sarebbe peggio di avviare una trasformazione, che è certo molto divisiva nella città, e poi lasciarla inattuata. Sarebbe un disastro irreparabile per la città. Ed allora, tale esigenza se ne trascina inevitabilmente un’altra: la necessità di assoluta trasparenza e, quindi, della reale valutazione del rating del proponente. A tal fine, poiché siamo allo stato primordiale, mi sono limitato all’analisi dei pochi dati che risultano da pubblici registri. Ho rilevato che “Eurobuilding Spa”, al 31 dicembre 2020, ha un capitale sociale di 1 milione 300mila euro detenuto da due soci persone fisiche, ed ha 52 addetti. Il bilancio al 31 dicembre 2020 evidenzia: valore della produzione 7 milioni 276mila 900 euro, utile di esercizio 289.331. E nello stesso bilancio si legge anche: totale debiti verso banche 4.531.989 (in aumento di circa 300mila rispetto al 31 dicembre 2019).

Totale debiti tributari 2.170.017 (in aumento di circa 580mila rispetto al 31 dicembre 2019). Totale debiti 10.331.531 (in aumento di circa 1 milione rispetto al 31 dicembre 2019). E a tali risultati si arriva tenendo conto che un terreno di proprietà, acquistato per 23mila euro, è stato rivalutato ad 3 milioni 100mila euro.

Ora, è pur vero che nel bilancio si leggono anche poste attive (per esempio crediti verso clienti per 3.775.887, lavori in corso su ordinazione per 1.609.192, immobilizzazione finanziarie per 2.080.160), ma poiché è stato detto che l’idea progettuale comporta investimenti per circa 150 milioni, credo siano lecite le perplessità derivanti dai numeri sopra richiamati. Intendiamoci, ben lungi da me il voler affermare che “Eurobuilding Spa” sia azienda non solida, nè che non sia possibile proporre tale idea, ma questi numeri impongono una esigenza di trasparenza e richiedono la necessità di sapere se “Eurobuilding Spa” attuerà da sola il programma e con quali risorse, oppure quali partners, quali mezzi finanziari attivabili, quali lettere di patronage ricevute… insomma, tutto ciò che consente di dare un giudizio di affidabilità… e tutto questo prima che qualunque decisione amministrativa venga presa… poiché non esiste che un ente pubblico possa avviare un iter di tale portata senza pretendere di avere certezze sulla effettiva realizzabilità dell’idea proposta.

Il comitato che vuole difendere il porto

Secondo profilo, ma non per importanza: ogni progetto di grande trasformazione urbana ha due componenti: un progetto urbanistico ed uno studio di fattibilità economica. A sua volta, quest’ultimo ha come presupposto una seria analisi di mercato che evidenzia “l’assorbibilità” da parte del mercato di ciò che ci si propone di realizzare, poiché in mancanza di tale prospettiva alcun progetto si tiene in piedi ed è velleitario. E’ stato fatto? Da chi? Con quali risultati?
Terzo: L’idea proposta avrebbe un evidente impatto sull’area portuale e zone limitrofe; tutte zone sulle quali insistono già decine e decine di concessioni in capo a soggetti che legittimamente le detengono con durate più o meno lunghe. Credo, quindi, si possa dire che buona parte delle aree del possibile intervento non sono nella disponibilità del proponente né è prevedile se e quando lo saranno. E possibile e ragionevole avviare un iter così complesso senza questo presupposto? Senza addentrami nel groviglio giuridico che si aprirebbe sul tema, posso però dire che il richiamo che “Eurobuilding Spa” ha fatto, nella Relazione depositata al Protocollo comunale, alla sentenza 7837/2020 del Consiglio di Stato è priva di senso ed ancor più priva di senso è l’affermazione secondo cui, in virtù di tale sentenza, non ci sarebbe la necessità di attribuire concessioni demaniali marittime con procedure di evidenza pubblica. Se si avesse il buon senso di leggere tale sentenza si vedrebbe l’esplicito richiamo che la stessa sentenza fa agli articoli 36 e seguenti del Codice della Navigazione e del relativo Regolamento di attuazione che garantiscono il puntuale rispetto delle esigenze imposte dal Regolamento Eu come, del resto, fa il “Decreto Burlando” che certo non elimina la necessità di confronto concorrenziale. Pertanto, sarebbe utile chiarire come “Eurobuilding Spa” ritiene di superare tali criticità prima che l’iter amministrativo venga avviato e come, eventualmente, ritiene di poter insediare sulle aree demaniali in concessione immobili che non siano strettamente pertinenti all’attività marittima. Insomma, è una vicenda che prima di impegnare in qualsivoglia modo il comune di Civitanova, avrebbe necessità di ben altro livello di approfondimento.

* Renato Perticarari, avvocato, esperto di Diritto urbanistico