Perizia dell’Ute sulle piscine
Pronti al tuffo nelle polemiche

1. 1
   Gianfranco Cerasi il 20 Giugno 2012 alle 22:59

   Iniziamo veramente una nuova storia:
    
   Andate tutti a casa!!!

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2. 2
   Filippo Davoli il 21 Giugno 2012 alle 00:01

   Ma… trattandosi di terreni adiacenti… 900.000,00 euri (ossia sono troppi quelli della stima della piscina) o 1.500.000,00 euri (ossia sono troppo pochi quelli della stima della cittadella dello sport)??
    

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3. 3
   Cronache Maceratesi il 21 Giugno 2012 alle 12:53

   Da un nostro lettore, riceviamo: 

    Buon Giorno, sono un vostro lettore e leggendo l’articolo in oggetto non ho potuto fare a meno di notare che il dubbio della vostra giornalista circa le valutazioni dei mq, è probabilmente di facile risoluzione: il valore al mq. per la cittadella sono riferiti al terreno da edificare mentre per la variante “migliorativa” pari a 1374 metri quadri il valore di 1.500.00 euro al mq. fa chiaramente riferimento a superficie di immobile costruito.

    

   Saluti

    

   Mauro

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4. 4
   Tamara Moroni il 21 Giugno 2012 alle 19:22

   Ah… c’è’ ancora questo articolo, non lo vedevo  più, tutto coperto dal pop up della Sagra delle vongole .  Eccolo, trovo però solo due commenti  sotto , più uno riferito: come mai?
   Mi aspettavo a quest’ora , no un tuffo nelle polemiche, ma un fiume, un mare di turpiloquio dagli stessi che tanto si scandalizzarono per la stima dei tecnici del Comune per i tanti più mila metri  della Cittadella dello Sport .

   Io in attesa di queste altre  motivazioni dell’UTE , sperando non arrivino oltre il termne massimo come avvenne con un ritardo di 90 giorni per la Cittadella  dello Sport, solo questo mi sento di concludere al momento:

   o che  l’attuale Sindaco, presumibilmente, abbia uno o più santi protettori in paradiso tutti per lui, o che è nato con la camicia, più fortunato di Gastone, il cugino di Paperino,  altrimenti , umanamente non si spiega questo suo cadere sempre in piedi, questo sopraggiungere cioè sempre un che di provvidenzialmente legittimante , che  arriva  e lo toglie dagli impicci , proprio sempre sullo scadere nel  dover prendere decisioni rilevanti su cui ” ci ha messo la faccia”. e che quindi se non portate a compimento, comporterebbero per lui un discredito tale da invocare le sue dimissioni da più parti e che allora di conseguenza ….paffète! fine del girotondo, tutti giù per terra!

   No, i tempi sono decisamente cambiati in Comune dal 99, da quelli del ” Metodo Menghi”. Adesso il motto comune della maggioranza è quello classico del  tette tu che me tengo anch’ io .  Il  giro adesso no, si fa tutto, in sodalizio , fino alla fine, mentre la città assiste alla più totale inettitudine amministrativa mai vista prima di Carancini. E dico tutto.
   @ Cronache Maceratesi @ Signor lettore, Mauro
   　
   Sempre che la mia calcolatrice funzioni nonostante il caldo africano,, questa nuova stima prodotta dall’UTE  per una superficie di 1374 mq  situata nel Capoluogo, .vorrei sottolineare,  risulta pari a 1.097 euro  a metro quadro , quasi millecento euro al mq. contro i 50/ 60 euro che l’ufficio tecnico del Comune attribuì per  i terreni adiacenti del Signor Moretti,  da essi stimati  un terzo del prezzo del mercato residenziale per Macerata, che era intorno ai 180/200 euro mq, seguendo correttamente  in tutto  ,i  parametri  di riferimento previsti nel regolamento Piano Casa dello stesso Comune. 
   Ciò premesso , chiedo alla Vs. Redazione, in quanto finora ha dimostrato  avere tutti gli strumenti per fare  informazione,  se non sia il caso inel presentarsi questa nuova situazione,  di  promuovere un incontro. pubblico in cui si affronti stavolta la questione relativa alle stime immobiliari, su cui si inciampa un giorno sì e l’altro pure,  in cui siano invitati  però solo tecnici, lontano quindi da politici, Consiglieri avvocati, Capigruppo avvocati .Segretari avvocati  i quali abbiamo imparato , sanno gestire sempre bene tutto sul filo del lecito, tanto quanto però abbiamo constatato, non sempre ciò  corrisponde con il  bene, il giusto per la collettività.

   Lettore Mauro,
   perchè anche lei  non scrive in questo spazio per dare il suo contributo come tutti e  perchè scrive soprattutto  per dire cose senza fondamento? Per la cittadella dello sport , le rammento, la valutazione da parte dei tecnici del Comune fu fatta su un terreno inserito nel PRG a verde pubblico attrezzato con tanto di bandierina su cui è scritto 3, che sta per indice 3, dove cioè è  da regolamento comunale, che per ogni metro cubo di superficie, vanno concessi 3 metri cubi di edificabile e che nel caso della cittadella, la valutazione fu fatta su un progetto  ben definito  di impianti e ricezioni sportive.  Si legga il regolamento comunale quantomeno quindi, prima di intervenire con la presunzione anche di dire che è facile capire il perchè di questa abissale differenza di stima rispetto a quella sempre dell’Ute su terreni adiacenti,  dieci volte tanto più estesi. ma valutati tanto tanto ,ma tanto meno. . Ciò che fa la differenza invece, e dovrebbe essere chiaro a questo punto a tutti coloro che soino dotati di onestà intellettuale, che non è l’ubicazione dei terreni, scoscesi fatti di sterpaglie e di rovi ” campi di patate” con pecore al pascolo,  non è a quanto sono stati acquistati dai proprietari, non è questione di variante  che si accanisce sui costi costruttivi , ma di percentuale che viene destinata dai periti  a commerciale , tenuto conto della finalità dell’ intervento pubblico.  Percentuale che non è campata in aria, ma che ha precisi parametri di riferimento per essere negli standard. applicabili.  Quale che sia  la stima più corretta come si chiede Davoli,se questa per la piscina o quella per la Cittadella entrambe  dell’UTE   ad oggi maceratesi  non vi resta che attaccarvi con incrollabile fede all’UTE che non sbaglia mai le sue stime secondo quanto emerso dal dibattito pubblico sulla Cittadella, e pagare per  soli 1374 mq. ben 1.500.000 euro, tutti soldi in fondo risparmiati dall’altra parte del versante  Fontescodella.
   Quando si dice la Provvidenza!

   p.s. è notizia di questi giorni, che iin alcune città come Roma, l Governo sta accorpando le Agenzie del Territorio con l’Agenzia delle Entrate. 
    Viva dunque  per qualcuno, sempre più l’indipendenza e la serena valutazione tecnica di un ente statale verso l’ ente  committente  amministrativo, il Comune,  con cui è legato da una convenzione di servizio, evviva.

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5. 5
   gabor bonifazi il 21 Giugno 2012 alle 22:00

   @ Tamara Moroni
   Castigat ridendo mores!  

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6. 6
   A per o' L il 22 Giugno 2012 alle 17:38

    
   @ tutti
    
   Nil est dictu facilius
    
   E’ bellissimo vedere dove può portare la fantasia.
    
   Tutti i commenti, compreso quello della giornalista, partono dal presupposto che la stima dell’Ute non è stata visionata  (“bisognerà attendere di conoscere la perizia nel dettaglio e di leggere le motivazioni con le quali l’Ufficio tecnico erariale ha spiegato i suoi calcoli”)  …
    
   mapperò … per intanto … si disapprova…  Senza sapere bene  xchè… così … giusto per…
    
   Le considerazioni della signora Moroni poi in questo si distinguono decisamente. Arriva finanche a rimproverare l’unico che fa un commento veramente ragionevole e che potrebbe dare un senso a tutto.
   Bah …!?

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7. 7
   Tamara Moroni il 22 Giugno 2012 alle 19:59

   @ A per o

   spiacente, ma le mie non sono considerazioni, non tutto è relegabile ad opinione  di Tamara: non quello che riguarda gli aspetti tecnici, quando faccio riferimento al regolamento  in materia del Comune di Macerata.  S’informi bene anche  lei,  Quello che ha definito commento ragionevole, quello  sì è  solo fantasticheria. Basta che chieda a dei tecnici , agli adddetti ai lavori e avrà conferma  che è come dico .

   Non ci inventiamo soluzioni  di comodo  e attacchi gratuiti, per favore, ma porti la prossima volta argomenti contrari se vvuole smentire i miei verso quel tutti a cui si indirizza , o  è come non avesse detto niente.
    
   vuole che spieghi perchè …intanto mapperò è così?!

   perchè 1374 mq su 1374 mq concessi a commerciale, cioè il 100% dell’area sottoposta a valutazione all’Ute, sono pari pari in termini di valore  a 1.500.000  ( come siano stati fatti i calcoli , che tipo di stima adottata, vedremo) cioè,  nè un centesimo di più  nè uno di meno, ,rispetto la  richesta economica della ditta appaltatrice per poter  recuperare i maggiori costi dovuti alle varianti, una c.d.migliorativa, cioè rilascio di più superficie a commerciale, dove mi pare di aver capito peraltro  dalla illustrazione del Sindaco nella seduta di Consiglio del 26 marzo scorso sull’impianto natatorio di Fontescodella, che nel commerciale sono comprese le palestre, , l’altra, necessaria , per l’adeguamento antisismico.

   Perchè solo sbloccando questa situazione, con una certiificazione che llegittimi   tale maggiore richiesta economica  della ditta appaltatrice successiva alla aggiudicazione dei lavori,   che il valore di quell’area è effettivamente di 1.500.000 euro , passaggio,  formale o sostanziale non lo so, ma fondamentale , per giungere poi a un accordo economico  tra Comune e concessionario,  o cash o con diritto di superficie novantanovennale, e quindi dare inizio ai lavori da lungo promessi dal Sindaco .

   Perchè vista  così,, presumibilmente, questa  ha tutta l’aria di essere una ” perizia fotografia” . 

   Ma la domanda  è: c’ è congruità tra questa e  altre percentuali  a commerciale concesse    per altre aree di pubblico utilizzo nello stesso Comune di Macerata , o anche questa stima vale  una tantum , come la richiesta di quel milionecinqucentomila euro  in più per realizzare le piscine a Fontescodella?

   Sono domande che mi pongo, osservazioni che faccio e sollevo nel leggere lla  notizia. Non ho le risposte.

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8. 8
   gabor bonifazi il 22 Giugno 2012 alle 21:18

   @ Tamara Moroni

   Non si potrebbe realizzare questa benedetta piscina in quella immensa pentola a pressione chiamata Sferisterio? 

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9. 9
   A per o' L il 22 Giugno 2012 alle 21:21

    
   @ Tamara Moroni
    
   La sua risposta pacata e il suo sforzo di mantenersi nel merito della vicenda (anche  rispetto alla mia piccola provocazione), la colloca a buon diritto tra le persone ragionevoli.
    
   Pertanto le rivolgo una semplice domanda.
    
   Perché il Comune avrebbe dovuto chiedere la valutazione dell’area, quando il terreno è già di sua proprietà?
    
   È evidente, anche alla luce delle dichiarazioni del Sindaco messe a disposizione da CM, che l’oggetto della valutazione dell’Ute non è il valore dell’area, ma della costruzione!
    
   Pertanto, dal mio punto di vista, è difficile comprendere il confronto di valori, da lei eseguito, con la valutazione dell’area limitrofa (quella dell’articolo di Bommarito per intenderci).
    
    
    
   Inoltre… Ma lei non ha affermato di non aver ancora visto la valutazione dell’Ute?
    
   Allora come fa a sostenere con certezza che “1374 mq su 1374 mq concessi a commerciale, cioè il 100% dell’area sottoposta a valutazione all’Ute, sono pari pari in termini di valore  a 1.500.000 € … nè un centesimo di più  nè uno di meno”??
    
    
    
   Per avere le idee chiare bisogna aspettare la stima dell’Agenzia del Territorio.
    
    
   Soltanto dopo la sua lettura si potranno realizzare le appropriate considerazioni.

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10. 10
    Tamara Moroni il 23 Giugno 2012 alle 00:23

    ò A per o

    Certo, che bisogna prima attendere le motivazioni , l’ho anche espresso chiaramente, convengo, ma ciò non toglie che una simile notizia non si possa commentare e dopotutto il titiolo dell’articolo parlava di tuffo nelle polemiche … mi sono tuffata.

    La sua prima domanda ,stimola in me un’altra domanda immediata che le rivolgo altrettanto direttamente:

    ” perchè, a lei hanno convinto le motivazioni dell’Ute sulla perizia della Cittadella? iI 15% di commerciale per l’Ute, per un’impianto sportivo di quel genere , mentre il Village Collevario ha addirittura il 37%,? Come ha fatto la sua stima, con che ha comparato? Lei lo sa tutt’ora?

    No, non lo sa. Nessuno lo sa. Quella stima UTE, è stata presa per oro colato da tutti per varie tesi ,per varie opportunità politiche ed economiche e basta; perchè fondamentalmente io penso, la Cittadella dello Sport non interessava più a nessuno, per primi gli stessi Enti che avevano messo in piedi il progetto anni addetro , a differenza delle piscine che vogliono tutti, sempre più insistemente ( giustamente).
    Le motivazioni Ute in quel caso, glielo rammento, contengono errori e contraddizioni macroscopici, che evidenziai a suo tempo ,su cui ora non voglio però tornare , anche perchè la questione non è affatto archiviata, è in corso giudiziale e allora se ne tornerà a parlare a tempo debito.

    Mi chiede poi , perchè il Comune avebbe dovuto chiedere la valutazione dell’area se è già di sua proprietà.
    Risposta. è quello che mi sono chiesta anche io. Non ha un minimo senso allo stato attuale di cose, motivo per cui penso ,che non sia servito ad altro che per avere una santa benedizione dall’Ute ,dopodichè soddisfare senza destare polemiche tra cittadini e minoranza in Consiglio, le aumentate richieste economiche dell’impresa costruttrice . Perciò ho scritto nel primo commento, non senza una punta di invidia, che il Sindaco è un uomo superfortunato. Guarda caso , proprio 1.500.000 euro è il valore stimato dall’Ute per quell’area, esattamente quanto il costo maggiorato richiesto dall’imprsea appaltatrice per ipoter niziare i lavori.
    Sulla fortuna A per o, non mi interroghi, che non sono un gran che preparata. glielo dico prima.

    Sull’ ultima domanda….Allora come fa a sostenere con certezza che “1374 mq su 1374 mq concessi a commerciale, cioè il 100% dell’area sottoposta a valutazione all’Ute, sono pari pari in termini di valore a 1.500.000 € … nè un centesimo di più nè uno di meno“??

    Abbia pazienza. Ma se iil Comune, di recente ha chiesto all’Ute di valutare ,non l’intera area dove sorgeranno le piscine, per cui la stima avrebbe risentito gioco forza della proporzione fra edificabile e non edificabile, ma soltanto 1374 mq di superficie, quelli che cioè rappresentano lo stallo , il contenzioso tra Comune e Impresa, e quella metratura risponde l’Ute, vale giusto giusto 1.500.000 , vuol dire solo una cosa. che tutti i 1374 metri sono sati valutati come commerciale, il 100%, edificabile, perchè non esiste altro valore che 1374 moltiplicato per 3 , indice di edificabilità x costo al metro quadro, che possa portare meno di 1.500.000 euro ( si fa fatica a raggiungerli partendo da soli 1374 metri quadri di superficie) . Ciò significa quindi, in altri termini ancora, che l’Ute ha dato il massimo del massimo di godimento nella sua stima, sia in termini di superficie che di costo a mq.. Temo addirittura, ache, abbia preso come dato il costo pieno del residenziale a Macerata. Ma se lei è più bravo di me a trovare altra soluzioni matematiche, sarò felicissima di leggerla e sconfessare la mia percezione.

    Per ultimo, il punto su cui insiste e insiste. Una volta per tutte e nessuno mi ha smentito, nè in questo contesto, nè quando scrivevo le stesse cose sulla Cittadella, eppure leggono i politici ,artefici di questi regolamenti, e poi architetti, tecnici, ingegneri e dirigenti tecnici, torno a dire:

    dato che le destinazioni d’uso di questi terreni sono volti a dare dei servizi per la collettività , occorre costruirci sopra, e datoche l’uomo non può abitare in una dimensione bidimensionale, piatta, bisogna costruire volumi, e allora la valutazione di un terreno che da agricolo , una volta inserito nel PRG, passa ad edificabile, , acquista degli indici di edificabilità fissati sulla carta dei regolamenti comunali, indici, perchè non tutto può essere cementato: no? Servono impianti strutture, ricezioni, foresterie, ma anche calpestio, verde.,,,giusto? E allora , ripeto per l’ennesima volta, per ogni metro quadro di area, di terra, vengono concessi 3 metri cubi di edificabile. Infatti, promemoria.
    I terreni Moretti, 10.000 metri, quadri, per cui i tecnici del Comune hanno calcolato un 30% di edificabilità secondo stima comparativa (un 30% che assume perciò il valore economico per tutta l’intera area di 10.000 metri!, in quanto è l’edificabile che dà valore all’area, ) con ciò stabilendo il valore complessivo di acquitso della sua area in 1.800.000 euro , il cui costo al metro cubo è stato valutato 1/3 del prezzo residenziale convenzionato Piano Casa del Comune di Macerata, che all’epoca era sui 180/200 euro.

    Io più di così non posso. Ecco perchè, ho sollecitato CM a promuovere un incontro pubblico dove la parola spetti ai soli i tecnici che applicano i regolamenti edilizi per chiarire a tutti, me compresa, queste accidentate questioni su cui , nell’ignoranza generale, sguazza la politica.

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11. 11
    A per o' L il 23 Giugno 2012 alle 10:26

     
    @ Tamara Moroni
     
    Leggendo i suoi commenti, mi convinco sempre più che le sue opinioni sono assunte per partito preso.
     
    Lei conosce benissimo (e condivide) le motivazioni in base alle quali il Comune ha determinato il valore dell’area relativa alla Cittadella. Della perizia dell’Ute, invece, non può dire niente perché “in corso giudiziale”, però di quella perizia cita solo l’unica parte dove proprio il Comune è competente: la destinazione urbanistica e la % del commerciale.
     
    Ricordo perfettamente che proprio sulle pagine di questo giornale (avv. Bommarito) la perizia dell’Ute fu definita una “lezione di estimo”, laddove lei afferma, invece, che le motivazioni contenute risultano gravemente carenti. Insiste nel ricordare a tutti noi come il Comune abbia determinato il valore unitario: 1/3 del valore a mc del residenziale, lei dice. E questa motivazione le appare convincente! Io le chiedo allora perché 1/3, 1/4 e non un 1/10… o un altro ennesimo qualunque??
     
    E’ a piacere la scelta? Oppure lei ci vede effettivamente un qualcosa di tecnico? E cosa eventualmente?
     
     
     
    Per quello che riguarda la valutazione dell’impianto natatorio, ribadisco quello che è il mio convincimento, salvo essere smentito dalla lettura della perizia, quei valori non possono essere riferiti all’area, ma al costruito, all’edificio insomma. Tra l’altro si parla di diritto di superficie e quindi di potenziale redditività dei beni.
    Non capisco la necessità di sparare a zero sul “pianista” prima, addirittura, che abbia iniziato a suonare.

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12. 12
    Tamara Moroni il 23 Giugno 2012 alle 15:37

    Aperol

    Posto che il problema di fondo a scrivere qui è sempre lo stesso, c’è chi si presenta col proprio volto e chi porta la mascherina, talvolta inutile quanto quella di Zorro -battuta di Crozza sui partiti che ora si camuffano in liste civiche- che riesce a nascondere i tratti di Don Diego De La Vega solo per i personaggi del telefilm, mentre il pubblico da casa vede benissimo chi è Zorro, le do soddisfazione su questo, che sono finalmente d’accordo su una cosa con lei, di cui peraltro oltre qui , non ho memoria di altri suoi tanti interventi su CM, che anche secondo me le sue opinioni sono per partito preso, ma con la differenza, che lei ostenta  una più velata fiducia nelle sue affermazioni  rispetto a me.
    Forse ne sa qualcosina di più sulle motivazioni per come spnge a voler ritardare questa discussione ?

    Abbiamo due diversi vangeli di riferimento, io che tento da sempre di approfondire le questioni tecniche, lei che mi cita continuamente Bommarito e la sua inchiesta . e quindi temo non verremo a capo di niente proseguendo nel battiribatti.

    L’unico rammarico è di non essere riuscita a farle comprendere coi miei miseri mezzi espressivi ,che non c’è alcuna differenza nello stimare un’area sottoposta a valutazione presentata con tanto di progetto ben definito sopra ( cerchi il progetto della Cittadella dello Sport pubblicato anche qui ) e questa di 1374 mq. . Il valore, delle superfici , è dato sempre da quanto ci si può andare a costruire sopra., l’edificato , quanto commerciale .Anche per le piscine non esiste nessun costruito. Anche per quelle tutto è ancora sulla carta.

    Visto però, che a me appassiona il discorso, m’intriga cerebralmente diciamo e non per partito preso, se a nessuno interessa informarsi alla fonte  per approfondire questi argomenti da un punto di vista tecnico, vuol dire che mi incarico io di organizzare un incontro piubblico su questo tema. Chiamerò io qualche professonista, se poi la stampa vorrà partecipare, bene.

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13. 13
    A per o' L il 23 Giugno 2012 alle 21:07

     
    @ Tamara Moroni
     
    Zorro e Don Diego De La Vega … MAGARI!!!
     
    Mi dispiace deluderla (ma soprattutto dispiace per me stesso…) ma qui siamo a livello di topo Gigio che si cela dietro alla maschera di Mammolo (o Brontolo decida lei…).
     
    Di commenti ne ho fatti in altre occasioni, mai ripetuti ne insistenti questo è vero. In questo caso, come detto in un precedente post,  è stato solo per la sua disponibilità al confronto.
    Non credo che le nostre attuali posizioni possano convergere verso una qualunque intesa, ma ho condiviso il suo ultimo intervento, tanto da riservarle il mio “mi piace”.

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14. 14
    Tamara Moroni il 24 Giugno 2012 alle 00:45

    Aperol , grazie, vuol dire che ricambierò la cortesia  con un mio mi piace sotto il suo  . Sono certissima anche io che non arriveremo ad alcuna intesa noi due, però mi lasci provare ancora una volta, una sola. Noi donne siamo dure a morire; alcune anche di più 🙂

    Avendo l’ultima carta in mano però , non la voglio sciupare, e allora abbandono le mie scarse  capacità persuasorie nei suoi confronti e mi affido alla spiegazione  di una professionista che può leggere per esteso a questo lnk, se e quando vorrà,

    http://www.iuav.it/Ateneo1/docenti/architettu/docenti-st/Ezio-Micel/materiali-/claPE-08-0/Materiali-/4_Analisi-di-mercato—fonti.pdf

    mentre qui mi limito  a riportare solo  i tre passaggi su cui io e lei non ci intendiamo. La cosa che mi preme sottolineare, è che come potrà vedere, tra i 3 metodi di valutazione di un’area edificabile, ne compare uno  analitico, che nell’ipotesi fosse stato quello praticato per  i  1374 mq ( vedremo  )  verrebbe incontro al suo ragionamento e a quello del Signor Mauro, ma  anche purtroppo per voi  ,per converso, alle  mie ragioni quando dico che per me si  tratta  di una ” perizia fotografia” o ” fotocopia” . Il metodo analitico infatti ,non viene mai utilizzato da solo ,ma in concorso con gli altri due , per poi fare una media e arrotondare per difetto il valore così ottenuto. Questo, perchè tale metodo , come viene precisato sotto, presuppone di conoscere da parte di chi esegue la stima, quale sarà  il profitto del promotore,
    Pari pari al caso nostro.
    1.500.000 euro per l’impresa appaltatrice rappresentano infatti  la compensazione  , se si giungerà a un accordo, in  diritto di superficie per la  perdita dei  suoi profitti dovuti  al costo maggiorato di costruzione dell’impianto natatorio per la ” variante  necessaria  apportata. 
    A me questo fatto sconcerta un po’, ma non vado oltre nel discorso con tanti perchè e perchè. Mi fermo qui.
    Buona lettura

    
    Beni ad utilità indiretta
    
    • I terreni edificabili sono beni immobili particolari il cui valore nel mercato è dato soprattutto dalla potenzialità edificatoria che essi presentano

    – il più probabile valore di mercato di un’area edificabile si esprime correttamente a mc edificabile o a mq edificabile

    Al fine di condurre una corretta analisi di mercato, è importante identificare le
    caratteristiche dell’area oggetto d’indagine al fine di individuare correttamente i comparativi da impiegare nella valutazione

    　

    Fattori da considerare per la valutazione delle aree edificabili• Parametri che influiscono sul valore di un’area edificabile sono:

    – la destinazione urbanistica dell’area data dal Piano Regolatore vigente e le previsioni dello strumento urbanistico

    – l’indice di edificabilità e gli altri parametri che regolano ’edificabilità del lotto (superficie coperta, distanza dai confini, distanza dalle strade, …)
    　

    Il mercato delle aree edificabili• La stima dei terreni edificabili può avvenire:

    – Con procedimento sintetico, qualora si riscontri un mercato attivo di aree edificabili con caratteristiche simili al bene oggetto d’indagine
    • indagine attraverso gli imprenditori o gli operatori locali
    – Attraverso un procedimento misto, ovvero con l’ incidenza dell’area
    – Con procedimento analitico, ovvero impiegando il valore di trasformazione• tale procedimento viene difficilmente impiegato negli studi di fattibilità in quanto presuppone che il valutatore sia a conoscenza del profitto del promotore.

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15. 15
    A per o' L il 24 Giugno 2012 alle 10:38

     
    @ Tamara Moroni
     
    Devo dire che la sua ostinazione sfocia largamente nella simpatia.
     
    Il problema è che lei ragiona da tecnico ma parla da politico.
     
    Non ci sono elementi per dire, oggi, quale procedimento è stato utilizzato nella stima dell’Ute per il complesso natatorio. Poiché la scelta del procedimento dipende dallo scopo della stima, se quest’ultimo non si conosce, non è possibile, allo stato attuale, esprimere giudizi.
     
    È tutto qui quello che dico io.
     
    Le faccio notare tuttavia alcune sue contraddizioni, fatte, secondo me, in perfetta buona fede, altrimenti non insisterebbe tanto…
     
    Il procedimento da lei indicato nell’ultimo post  è esattamente quello utilizzato dall’Ag. del Territorio nella stima dell’anno scorso avente in oggetto la determinazione del più probabile valore di mercato da attribuire all’area limitrofa a quella del complesso natatorio.
     
    Quindi è esattamente il procedimento che lei aveva indicato come gravemente carente!!
     
    Il valore di mercato di un bene, alla fine dei conti, deriva sempre da una relazione matematica di questo tipo:
     
    Valore = consistenza x valore unitario.
     
    Come giustamente da lei osservato più volte, nel caso delle aree edificabili, la consistenza (volumetria) dipende dallo strumento urbanistico.
     
    Quindi la responsabilità della scelta dei due termini in precedenza esposti è attribuibile, il primo, a chi ha la competenza in materia di  gestione del territorio, il secondo, a chi ha la competenza in materia estimale.
     
    Questo mi sembra ovvio.
     
    Ancora…
     
    Ma lei quanti edifici costruiti in discesa ha visto nella sua vita?
     
    Io devo dire neanche uno.
     
    Lei difende strenuamente la perizia fatta dal Comune nel 2009.
     
    In quella perizia il valore unitario è stato individuato pari a 1/4 del valore a mc del residenziale.
     
    Il valore del residenziale preso a riferimento è stato di 180 €/mc.
     
    Importo perfettamente in linea con gli allora valori di mercato riferibili alle aree residenziali.
     
    Ma in linea con cosa??
     
    Per poter iniziare un intervento edilizio su un terreno, questo deve essere prima opportunamente idoneizzato.
     
    Su aree in forte pendenza, è risaputo, in genere non si costruisce…
     
    I costi di idoneizzazione sono quindi variabili e dipendono da diversi fattori, il primo dei quali, appunto, la pendenza del sito, ma anche, e in maniera sostanziale, dalle caratteristiche pedologiche del terreno.
     
    Il valore di 180 €/mc, all’epoca, era il valore unitario attribuibile alle aree in possesso di pendenze  in piano, praticamente pronte alla trasformazione.
     
    Adesso possiamo disquisire sul famoso 1/4  utilizzato.
     
    Forse che con questo coefficiente, oltre alla diversa destinazione d’uso, sono stati considerati anche i costi di indoneizzazione?
     
    È questo il problema… Mentre per quello che riguarda la stima dell’Ute si può essere in disaccordo con le motivazioni e con il procedimento utilizzato, nella stima eseguita dal Comune le motivazioni e il procedimento non ci sono proprio!
     
    Nel caso del terreno considerato i costi di idoneizzazione sono in ogni caso rilevanti e possono incidere anche oltre il 50% del valore unitario dell’area. Ma supponendo anche che incidano “solo” per il 40 % ci troveremmo di fronte sempre le seguenti due ipotesi:
     
    1)    1)   i costi di idoneizzazione sono stati considerati:
     
    il valore effettivo dell’area idoneizzata diventa pari a:  180 + 0,40 x 180 = €/mc 250, valore che nel 2009, in quella zona,  è da considerarsi assolutamente fuori mercato anche per il residenziale. Esso corrisponderebbe infatti a un valore unitario riferibile al “costruito” pari a 3.000 €/mq.
     
    2)     2)  i costi di idoneizzazione non sono stati considerati:
     
    bisogna allora toglierli dal valore unitario usato nella perizia …
     
    180 – 0,40 x 180 = €/mc 108
     
    €/mc 108 / 4 = €/mc 27….è all’incirca questo il valore che ragionevolmente avrebbe dovuto essere utilizzato!
     
     
     
    Però con questo io la finisco qua.
    Qualunque altra cosa lei decidesse di scrivere, le dico subito che le do ragione………….  🙂

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16. 16
    Tamara Moroni il 24 Giugno 2012 alle 13:12

    Ah…….Aperol!!

    fermo restando il disaccordo sulla diversa linea di difesa, due cose le ho ottenute:

     1) la sua simpatia, e questo mi pare già un bel risultato

    2) che  l’ho fatta  venire allo scoperto….altro che voleva far credere…
    
    Zorro e Don Diego De La Vega … MAGARI!!!
     
    Mi dispiace deluderla (ma soprattutto dispiace per me stesso…) ma qui siamo a livello di topo Gigio che si cela dietro alla maschera di Mammolo (o Brontolo decida lei…).
    
    No no, tana per Zorro- Don Diego della Vega!

    Saluti 🙂

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17. 17
    cammellorob il 25 Giugno 2012 alle 11:06

    salve, seguo da molto tempo tutti gli articoli ed i commenti relativi alla questione cittadella dello sport ed in particolare quella delle piscine sperando prima o poi di trovare una risposta ad alcune domande; visto che finora non ho avuto questa soddisfazione le pongo direttamente così magari qualcuno può aiutarmi a chiarirmi le idee:
    1) c’è un qualunque motivo per cui si debba per forza costruire su terreni la cui instabilità è sotto gli occhi di tutti ed è al di sopra di quella massa in movimento che si dovrebbero costruire delle piscine con relative pertinenze pur avendo avuto l’esperienza negativa di quella di viale don bosco che fu chiusa anche a causa di un simile “spostamento”
    2) c’è qualche motivo per cui si debba essere “accontentare” un privato con la concessione di diritti e/o esborsi monetari da parte dell’amministrazione comunale quando il privato al momento della partecipazione alla gara di appalto deve (almeno credo visto che è prassi in questo caso) avere dichiarato una “presa visione” dello stato del terreno ed ha accettato QUEI termini di gara (allora stabiliti in un compenso di 4 milioni di euro di cui 2 a carico del comune e 2 a carico dell’università ed il resto ad intero carico del privato)
    3) esiste o no agli atti la rinuncia da parte dell’università alla compartecipazione al finanziamento della realizzazione del complesso natatorio? ricordo perfettamente che in occasione di un pubblico dibattito l’avv. Ricotta, salvando il sindaco dall’ennesima brutta figura poichè non ne era al corrente, dichiarò che erano solo voci e che in comune non c’era traccia di nessuno scritto ufficiale dell’università; se, dunque, queste carte ufficiali non esistono, perchè mai l’eventuale maggiore onere a carico del pubblico se lo dovrebbe accollare solo il comune (usando come è evidente risorse e soldi della comunità) e non viene diviso anch’esso con l’università
    4) non essendo esperto in questioni legali chiederei se qualcuno ha la bontà di delucidarmi su una elementare questione: qualora l’amministrazione decida per il maggiore esborso (ripeto in denaro o diritto di superficie che sia), non è per caso che la gara d’appalto si invalidi automaticamente visto che i termini di gara sono cambiati nella sostanza; tra l’altro data la maggiore appetibilità dell’operazione per il privato magari la cosa potrebbe interessare anche ad altri disposti ad investire senza ulteriori costi per le casse comunali
    5) in che capitolo di bilancio si trova iscritto il mutuo contratto per la realizzazione dell’opera per il quale l’amministrazione comunale paga da anni interessi passivi pur non avendone usufruito ed in quale capitolo si trovano gli interessi attivi che tale cifra dovrebbe produrre visto che sono comunque “soldi depositati in banca” e a che scopo questi eventuali interessi attivi sono utilizzati dall’amministrazione
    Ci sarebbero anche altre questioni sulle quali discutere ma mi sembra che per ora queste 5 siano più che sufficienti; mi scuso per aver interrotto la cordiale diatriba tra la sig.ra Moroni ed il sig. A per o’ L, ma credo che prima di affrontare la questione congruità della valutazione sarebbe il caso di fare chiarezza sull’ESISTENZA del motivo del contendere.
    Buona giornata a tutti

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18. 18
    Tamara Moroni il 25 Giugno 2012 alle 20:49

     
    Molto interessanti i quesiti che pone, cammelorob, perchè nel porli, e la ringrazio, ha messo bene in luce quello che io non sono riuscita a dire meglio  cioè : che necessità c’è di dover andare incontro all’impresa ( chi è poi questa Ati?) ,che dopo essersi aggiudicata la gara, “rilancia ” sui costi di costruzione, chiedendo una lauta rinegoziazione dell’accordo col Comune? E’ vero, io mi sono appuntata sulle questione più tecniche delle stime, mentre bisognerebbe prima approfondire la validità della causa del contendere per il polo natatorio. Speriamo qualcuno si ponga le sue stesse domande. Però, non tutto è andato sprecato nel disquisire di valutazione delle aree, perchè da quanto sopra rimarcato dal signor…in arte A per o L, uno dei fattori variabili che va ad incidere non poco sul valore a mc di un terreno edificabile, è la idoneizzazione di siti con una certa pendenza, cihe detto con  parole mie, è l’intervento che serve a rendere l’area tale da poterci costruire sopra un fabbricato in piano, a renderla idoneo a poterci costruire, molto semplicemente. E allora approfitto per rispondere ancora ad A per o L che mi chiede se io abbia mai visto in vita mia degli edifici costruiti in discesa, mentre risponde per sé, io mai visto uno e che aggiunge  quindi in  genere sui terreni in discesa non si costruisce.
    Con una battuta potrei dire sì, a Montecarlo, Portofino ( in cartolina) e che “ a Macerata ne son piene le Fosse”, ma anche le scarpate e porto come esempio Via Valenti, il complesso residenziale Neopolis o la STU, Via Trento, sul retro, vista mare. Anche lì allora non ci si sarebbe potuto costruire e in ogni caso per legge non si può costruire dove la pendenza è dal 30% in su, ma anche qui, poi dipende dal bravo estimatore che, a meno che il terreno non sia in pendenza da cima a fondo del 30%, basta che abbia ogni tot. dei tratti meno scoscesi, che fa una media e voilà, fatto.
    Ma soprattutto l’insistenza di A per o L sul fattore pendenza per la Cittadella, tale secondo lui da dimezzare il costo a mq di quell’area fino a diventare 27 euro mc, mi ha aperto uno squarcio possibilista , se metto in relazione questa variabile con quella della vendita dei terreni dell’IRCR di Via Valenti-  di cui non so chi abbia fatto la loro valutazione-  perchè se è così incidente la idoneizzazione, non vorrei che quel prezzo iniziale a cui sono stati ceduti, 130 euro a mc contro 180 mc per il residenziale in quegli anni, come ha scritto Bommarito nella sua inchiesta sull’IRCR, siano dovuti a questo.
    Io però, ho voluto informarmi da altra fonte e ho chiesto a persona del ramo sulla idoneizzazione che secondo A per o L , tanto graverebbe sul valore di compravendita di un’area, ma mi ha risposto che l’idoneizzazione non è un problema di chi vende, è di chi compra ,e per chi compra non è un problema, poiché i maggiori costi che richiede idoneizzare un’area, finiscono per essere recuperati nel prezzo di vendita del fabbricato. Così  mi è stato risposto: riferisco.
    E comunque a Macerata, o in pendenza o non in pendenza, o con l’acqua sotto o senza, si è costruito dappertutto. Allora, è veramente questo un fattore che fa la vera differenza a mc a MC?
    Sempre ad A per o L.
    Io non difendo strenuamente la perizia dei tecnici del Comune, semmai dico che tutti possono sbagliare, di poco, di tanto, basti la Fornero con il numero degli esodati. Quello che non mi piace di quella storia, è che si sia confuso l’operato degli impiegati tecnici del Comune, giusto o sbagliato, con un’ipotesi non dimostrata di loro malafede nell’eseguire la perizia per la Cittadella. Manca il chi , impiegato , dirigente, avrebbe tenuto il sacco a chi, politico, imprenditore , privato, allo scopo di rendere più alta la stima. Questo era il presupposto implicito di base infatti , per poter parlare di una banda bassotti, e sostenere che quella redatta da loro era chiaramente gonfiata, tanto da potersi sgonfiare in mano all’Ute della metà, questa sarebbe la prova provata mentre a me non ha per niente convinto proprio quella dell’Ute per svariati motivi, in più per i tempi comodi con cui ha risposto alla Terza Commissione con 90 giorni di ritardo, quando ormai i giochi erano fatti tra Comune e privato, quando l’accordo era saltato sulla base del minor valore attribuito dall’Ute a quell’area, senza voler sentire il Sindaco, un giudice terzo. Tutti a dire che bastava quella, che si deve acquistare al prezzo più basso di mercato. E allora adesso come la mettiamo per le piscine, che vengono a costare 3 miliardi in più di vecchie lire , <em< grazie all’Agenzia del Territorio ?
    Ha ragione cammelorob. Prima di affidare questa perizia che mette in mano strumenti validi alle ragioni del privato stavolta, si doveva affrontare la questione a monte, rivedere se erano ancora in piedi i termini contrattuali con l’impresa .appaltatrice.
    Sul fatto che mi riprende per essere caduta in contraddizione su un punto, non le posso rispondere con sicurezza, perchè non è stato chiaro nel dirmi esattamente su cosa e contemporaneamente perchè non ho capito di quale metodo si è avvalsa l’Ag. del territorio per la Cittadella.

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19. 19
    cammellorob il 26 Giugno 2012 alle 02:04

    Scusatemi se mi intrometto di nuovo: sintetizzo il mio pensiero che è che sia semplicemente vergognoso quello che è accaduto e sta ancora accadendo e temo, anzi, che il finale sarà ancora più vergognoso: la città avrà a disposizione una pozzanghera, che costerà un fortuna di soldi pubblici, spacciata per piscina con intorno strutture commerciali delle quali beneficerà solo l’ATI (come se poi i componenti fossero immortali perchè va bene che si sta allungando il tempo medio della vita ma 99 anni non credo che sopravviveranno né le società né i loro componenti, che sono autorizzati a fare tutti gli scongiuri del caso). A questo punto non ci si meravigli di valutazioni tecniche ad hoc (è evidente che dire 1.500.000 di euro è esattamente la stessa cosa che dire 500.000 euro o 3.000.000 di euro, tanto basta adeguare la valutazione alla necessità del momento usando qualche altro metodo di calcolo astruso in base alle indicazioni dell’amministratore di turno; se aveste qualche dubbio in proposito date un’occhiata al “geniale” piano economico/finanziario stilato dalla università Bocconi per il Comune, redatto da non si sa bene da chi visto che Università Bocconi non mi sembra la firma di un individuo, e pagato con i nostri soldi e se non capite dove sta il taroccamento magari qualcuno lo spiegherà), quello che non va bene è che ai “piani alti” non prendano l’unica decisione sensata: poichè i termini di contratto per l’inizio lavori sono scaduti da tempo, il Comune rescinda il contratto, incassi la penale e faccia tutto per proprio conto: con 4.500.000 di euro e una programmazione seria basata sulle necessità della comunità, nell’arco di un anno avremo finalmente una piscina con servizi adeguati e magari ci scappa pure l’ampliamento del palazzetto dello sport.
    Mi rammarico di un’ultima cosa: quando si danno i voti, positivi o negativi che siano, sarebbe bello poi che venissero motivati. La discussione è bella perchè è dalle idee di tutti che viene fuori la soluzione migliore. Buona giornata a tutti.

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