Ex Ceccotti: chi pagherà?

L’ex Ceccotti vista dalla SS 16 Adriatica

di Alessandra Pierini

Non si può parlare della Ceccotti come qualcosa di morto o inanimato. Basta camminare per le sue vie per accorgersi che, pur tra l’incuria e il degrado, esse respirano. L’area Ceccotti è un cuore, un cuore vivo e pulsante che, anche se staccato dal corpo di cui fa parte, escluso dal centro cittadino dalla ferrovia, interrotto dall’altra parte dalla statale, addossato al cimitero, continua a battere e a chiedere aiuto.
A pochi metri da Corso Umberto I, centro nevralgico di Civitanova, l’ex area Ceccotti è addossata alle pietre rosse di San Marone e adiacente al marmo bianco della Cecchetti riqualificata. In questo tessuto urbano, appare come un caotico patchwork di elementi in una composizione che definiremmo senz’altro di cattivo gusto: verso nord le nuove costruzioni, iniziate e poi bloccate, un parcheggio, aree verdi lasciate all’incuria, casupole rimbalzate sulla cronaca locale per essere diventate rifugio irregolare di nomadi e clandestini, immondizia lasciata qua e là, almeno da qualche mese, un fosso che ha un sapore medioevale e a vederlo si ha l’impressione che risalga al medioevo anche l’ultima bonifica effettuata e per finire quella fornace identitaria, con il suo inconfondibile camino, la quale è ormai ripiegata su se stessa in un ultimo cedimento involutivo ma continua con orgoglio a svettare sulla città come un vessillo.
La storia “romantica” di questo collage, inconiugabile con quella definizione di Terra delle Armonie di cui le Marche si fanno vanto, termina negli anni ’60 quando la fornace, realizzata nel 1921 da Balduino Ceccotti con un investimento di 50 mila lire, smette la sua attività. Nel 1975 invece, con l’adozione del Piano regolatore generale, inizia la storia moderna dell’ex area Ceccotti, un excursus tutt’altro che eroico, ma infinitamente complesso, fatto di atti amministrativi, di ricorsi al Tar, di esigenze, differenti e spesso in contrasto, di tanti soggetti coinvolti.

Guido Malatini, presidente della Terzo Millennio

UN RICORSO AL TAR CHE VALE 20 MILIONI DI EURO – Partiamo dalla fine perché la cronaca di questi giorni racconta che il Comune di Civitanova sta definitivamente perdendo il controllo sulla questione e i danni per la città potrebbero essere enormi. La Terzo Millennio, società formata da colossi dell’imprenditoria locale, quali la Cementor, la Fimag –Gruppo Guzzini, la Mifin di Gianfranco Miccini e la Sielpa di Cingoli, guidata dal presidente Guido Malatini, tutti proprietari di uno dei tre comparti edificatori in cui è divisa l’area, ha presentato un ricorso al Tribunale Amministrativo in cui chiede, tra l’altro, il risarcimento dei danni subiti quantificato in circa 20 milioni di euro. «Finora abbiamo fatto tutto quello che ci è stato chiesto – ci spiega amareggiato Guido Malatini – abbiamo rispettato gli obblighi previsti dalla convenzione ma, a causa di questioni politiche che non ci riguardano, noi ci ritroviamo col cerino in mano: abbiamo realizzato delle opere, abbiamo acceso dei finanziamenti ma non ci fanno andare avanti. Siamo impantanati e prigionieri. Abbiamo un titolo di edificabilità con tanto di convenzione rilasciata dal Comune di Civitanova perciò faremo valere i nostri diritti. Questo progetto non si realizzerà mai e noi siamo incastrati. Alla fine saremo costretti a cedere i palazzi alla Banca delle Marche che ha dei crediti nei nostri confronti». Malatini sembra determinato ad andare fino in fondo ad una vicenda che vede la Terzo Millennio protagonista fin dal 2001, ben 23 anni dopo l’inizio di un iter che, come anticipato, è tutt’altro che semplice e sintomatico di una forte incapacità amministrativa nella gestione dell’area.

L’area già edificata da Terzo Millennio e Ventunesimo Secolo

108 MILA METRI CUBI DI CEMENTO NEL CUORE DI CIVITANOVA – Il 29 novembre 1975 il consiglio comunale del Comune di Civitanova adottò il piano regolatore generale comunale (PRG) che prevedeva una zona direzionale D1B “Ceccotti”, da assoggettare a piano particolareggiato di iniziativa pubblica. Già nella fase embrionale della vicenda però, si comincia a parlare di indice di fabbricazione territoriale, detto IT che altro non è che il rapporto tra il volume complessivo delle costruzioni esistenti e di nuova realizzazione e la relativa superficie territoriale. Questo numero, all’apparenza insignificante, indica le potenzialità edificatorie del comparto, in soldoni la quantità di cemento che poteva essere versata sull’area, e segna decenni di storia. In una osservazione al Prg infatti Alfredo Ceccotti della storica fornace chiede (per il comparto urbanistico compreso tra la ferrovia, via Cecchetti e via De Amicis) un aumento dell’IT da 1 a 3 mc/mq giustificandolo con il fatto che le volumetrie presenti nel comparto superavano già la volumetria prevista dal Prg. L’osservazione prevede una superficie totale di comparto pari a 108.250 metri quadri e una volumetria di 180.388 metri cubi per un IT di 1,66 mc/mq . Il PRG, integrato con l’osservazione della ditta Ceccotti, fu approvato con decreto del Presidente della Giunta regionale il 15 marzo 1978 . Da quel momento passeranno 13 anni prima che la riqualificazione faccia un passo avanti.

A margine del costruito ci sono aree abbandonate a se stesse

A Palazzo Sforza, in quegli anni, si avvicendano le amministrazioni di centro sinistra prima con Dino Marsili (1981-83) poi Lamberto Diomedi (1983-84) e Ivo Costamagna (1984-90). Più di 10 anni di confronto in una sinistra spaccata da conflitti interni portarono alla raccolta di studi e pareri per avvalorare e dar credito a una delle due correnti discordanti, la prima orientata verso una edificazione totalizzante, l’altra volta a preservare le costruzioni già esistenti e a mantenere la peculiarità dell’area. Si arriva così al 1990 quando il celebre avvocato Ranieri Felici, per conto della ditta Ceccotti emette un suo parere ammettendo la possibilità di realizzare in aggiunta alla cubatura esistente ulteriori 180.000 metri cubi di cui 120.000 destinati al commerciale e 60.000 riservati all’utilizzabilità del Comune per servizi pubblici. Subito dopo il Comune di Civitanova conferisce l’incarico all’avvocato Claudio Netti di dare un suo parere sulla questione dell’indice territoriale e il legale indica in 108.250 metri cubi la volumetria realizzabile in aggiunta a quella esistente, dato che ancora oggi viene utilizzato come punto di riferimento.

I comparti edificatori in cui è stata divisa l’area

TRE COMPARTI EDIFICATORI E UNA FORNACE DA TRASFORMARE IN SPAZIO PUBBLICO – Una volta definito l’IT, si sono susseguite diverse proposte relative al Piano particolareggiato che, previsto dal Piano regolatore del ’75, non era stato neanche toccato fino al 1990 quando agli architetti romani Vitale e Pennesi i quali presentarono una prima bozza di piano che prevedeva una volumetria totale di 73.000 metri quadri ma, in seguito alla pronuncia dell’avvocato Netti, furono chiamati a riformulare il piano con una seconda bozza che non ebbe però seguito. Nel 1994 l’amministrazione di Barbara Pistilli, terza moglie di Diego Della Valle, ultimo sindaco di centro sinistra, affidò a Bernardo Secchi dello studio milanese Secchi –Viganò, lo studio di dettaglio delle aree Cecchetti, Ceccotti e zona mostre. Il piano fu presentato nel 1996 e nelle premesse il progettista, facendo ben sperare, dichiarava: «Invece di uno spazio autoconcentrato, il nuovo progetto propone un insieme di spazi urbani che con l’impianto originario della città stabiliscano relazioni di continuità arricchendone l’interpretazione». Il 30 marzo 1998, in piena amministrazione Marinelli, il Piano Particolareggiato proposto da Secchi fu approvato definitivamente e in quel contesto furono individuati tre ambiti normativi consistenti in aree di nuova edificazione, aree di ristrutturazione urbanistica e aree soggette a ristrutturazione edilizia (zone residenziali esistenti) e si ridefinì il volume della fornace Ceccotti da restaurare e da adibire a funzioni pubbliche quali sale espositive, spazi per associazioni, sale congressi e spazi polivalenti. Il Piano conferma che la volumetria realizzabile nell’area di nuova edificazione è di 108.250 metri cubi di cui il 60% da destinare al commerciale e 40% al residenziale. Nel febbraio del 2000 la Giunta deliberò la divisione dell’area in cinque comparti edificatori per consentire l’attuazione per stralci ma nel dicembre dello stesso anno la divisione viene ancora una volta modificata e la suddivisione riduce i comparti a tre perchè, secondo una previsione poi dimostratasi errata della Giunta, questa divisione più organica avrebbe consentito di realizzare più agevolmente e contemporaneamente i parcheggi previsti.

Area ancora non riqualificata a ridosso della ferrovia

VENTUNESIMO SECOLO E TERZO MILLENNIO: L’IMPRENDITORIA LOCALE PRENDE IN CURA LA CECCOTTI – A questo punto la storia subisce una rapida evoluzione. Nel febbraio 2001 tutti i proprietari del comparto 1, tranne Ellero e Paolo Francesco Frontoni (ancora oggi coinvolti in un processo per ottenere un maggiore indennizzo di esproprio), si riuniscono in un Consorzio. Nel novembre 2001 vengono sottoscritte due diverse convenzioni, poi integrate nel novembre 2002, con cui il Consorzio e la società immobiliare Ventunesimo secolo srl (i cui soci sono gli stessi della Terzo Millennio)  si assunsero l’obbligo di attuare il piano particolareggiato rispettivamente per i comparti 1 e 2. I soggetti convenzionati si sono quindi impegnati alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e alla cessione a titolo gratuito delle aree relative a viabilità e spazi pubblici. Le convenzioni prevedevano anche che sia il Consorzio che la Ventunesimo Secolo realizzassero una porzione di un parcheggio su due livelli per il quale il Comune aveva già attivato il procedimento di finanziamento (i cui fondi poi destinati ad un altro parcheggio nella città alta) entro 24 mesi dalla consegna del progetto esecutivo da parte del Comune, un parcheggio a raso adiacente la ferrovia entro 5 mesi dalla stipula della convenzione per l’area di proprietà e entro 12 mesi dalla disponibilità dell’area Frontoni, uno studio idraulico del fosso Castellaro che attraversa la zona e, per finire, nell’individuazione di un’area per la realizzazione di una centrale energetica.

L’area adibita a parcheggio

Cosa ha spinto i proprietari ad accettare di caricarsi opere per un costo complessivo tanto elevato? Sicuramente, all’epoca, l’edilizia non conosceva neanche piccoli sintomi di quella crisi che negli ultimi anni ha completamente modificato le prospettive e contavano di avere dei margini importanti sulla vendita di appartamenti e locali. Nel frattempo sono state adottate anche due varianti al Piano Particolareggiato Ceccotti: la prima nel novembre 2002 escludeva dall’ambito di nuova edificazione un area che ospita un fabbricato di proprietà delle Ferrovie, la seconda approvata nel dicembre 2003 individuava un’area per la realizzazione di una centrale energetica e modificava i rapporti tra destinazioni residenziali e direzionali ammesse.

LA BATTAGLIA DEI RICORSI AL TAR – Inizia a questo punto una fase cruenta, combattuta a colpi di ricorsi al Tribunale Amministrativo su due filoni principali, il primo mosso dal Co.da.cons e da Giuseppe Macellari, Ivana Saracco e Roberto Gaetani e l’altro dai Frontoni contro l’esproprio delle aree di loro proprietà fino ad arrivare anche al Consiglio di Stato. Queste pastoie giudiziali con strascichi e code di ogni tipo pesarono sulla vicenda contribuendo a creare la situazione precaria che continua da più di trent’anni.

L’area rimasta esclusa dalla riqualificazione

Per quanto riguarda l’esproprio di Ellero e Francesco Paolo Frontoni, essi presentarono nel 2001 un ricorso per l’annullamento della costituzione del comparto 1 e di tutti gli atti relativi all’espropriazione, poi un altro nel 2005 per chiedere che l’annullamento della seconda variante al Piano Particolareggiato e dell’integrazione agli schemi di convenzione dei comparti edificatori. Nel frattempo nel novembre 2002 l’ufficio Urbanistica del Comune di Civitanova determinò un’indennità provvisoria di espropriazione di 659.650 euro che il 26 aprile 2003, dopo la mancata accettazione, furono depositati alla Cassa DD.PP e il 4 settembre il consorzio per l’attuazione del Comparto 1 chiede il decreto di espropriazione delle aree Frontoni che ai proprietari fu notificato un mese dopo. A questo punto il Consorzio, di cui facevano parte Terzo Millennio e Alfredo Ceccotti, raggiunto l’obiettivo della sua costituzione e cioè l’esproprio, si sciolse. Solo 7 anni più tardi, però, e soprattutto dopo che i Frontoni avranno diffidato e messo in mora il Comune, il 25 maggio 2010, la Commissione Provinciale Espropri emetterà la determinazione definitiva dell’indennità di esproprio che il servizio Urbanistica del Comune di Civitanova aveva chiesto il 4 settembre. 985.693,55 euro: è questo il valore della proprietà Frontoni di superficie complessiva di 3.630 metri quadri per un volume di 5.365 metri cubi secondo la stima della Commissione. A questo punto i Frontoni, ritenendo erronea l’indennità definitiva, hanno citato la Terzo Millennio, responsabile del pagamento dell’espropriazione e il Comune di Civitanova presso la Corte di Appello di Ancona. Il processo è ancora agli inizi e la prossima udienza è attesa per il 10 marzo. «Se non avessi avuto la possibilità economica – dichiara oggi Gabriele Frontoni, figlio di Ellero, scomparso qualche anno fa – grazie a mio padre, di sostenere le spese legali per portare avanti la mia causa, sarei stato costretto ad accettare l’indennità che mi ha proposto il Comune e che si è poi rivelata essere una miseria».

Molti utilizzano l’area come discarica

Passiamo invece al Co.da.cons che, con tre diversi ricorsi, uno del 1998, uno del 2003 e uno del 2005 chiedeva l’annullamento dell’adozione del Piano Particolareggiato e del Piano Regolatore, della prima variante al Piano Particolareggiato e del decreto del sindaco Erminio Marinelli che ridusse da 100 a 50 metri la fascia di rispetto cimiteriale alla quale, secondo il Codacons “corrisponde un aumento della cubatura della lottizzazione”. Il Codacons si batteva inoltre contro la presenza di aree edificabili in zona esondabile del Fosso Maranello. L’11 maggio 2005 il Tar Marche accolse il ricorso e annullò le deliberazioni del Consiglio Comunale di adozione del piano particolareggiato e il Decreto del sindaco
Le motivazioni del Tar sono state: «La maggiore cubatura di 108.250 metri cubi per poter essere validamente consentita doveva essere contestualmente disposta e poi approvata tramite specifica variante alla norma stessa; era necessario provvedere, prima dell’approvazione definitiva del PP, come modificato a seguito dell’esame sulle osservazioni pervenute, alle previste pubblicazioni ed esame delle eventuali ulteriori osservazioni,Il Sindaco è incompetente  a disporre, in assenza di preventiva delibera del consiglio comunale, la riduzione della fascia cimiteriale; determinazione degli standards minimi necessari calcolati per l’intera zona residenziale e non per una sua parte, detraendo quelli esistenti».

Il Piano Regolatore Vigente a seguito dello stralcio

COMUNE DI CIVITANOVA CONTRO PROVINCIA DI MACERATA: L’EX CECCOTTI DIVENTA ZONA BIANCA-Il Piano particolareggiato della Ceccotti fu quindi bocciato dal Tar senza che le concessioni edilizie rilasciate e gli interventi in atto fossero sospesi. In seguito alla sentenza, il consiglio comunale ha optato per la riadozione del piano in forma di variante al Prg. Di qui l’incarico di redigere un nuovo progetto, richiesto anche il 19 giugno 2006 dalla Provincia di Macerata dove era ormai entrato in scena un altro dei protagonisti della storia più recente dell’area: il presidente Giulio Silenzi.
La Provincia invitò il Comune di Civitanova a predisporre una progettazione che prediligesse la qualità degli spazi aperti alla quantità delle volumetrie realizzabili e che attribuisse alla stessa una connotazione di servizio per la città.
La nuova proposta fu elaborata dai tecnici comunali e conteneva precisazioni di carattere metrico relative alla Superficie Territoriale e alla Superficie Utile Lorda e alle altezze massime consentite; limitava inoltre la zona di esondazione del fosso del Castellaro alla demolizione senza ricostruzione; prevedeva l’arretramento dell’edificio residenziale posto in prossimità della rotonda sulla SS 16 Adriatica al di fuori della fascia di rispetto cimiteriale (100 metri). Per quanto riguarda la fornace, l’edificio venne vincolato, inserito all’interno di un’area verde e fu consentito il restauro per servizi universitari, espositivi , per la cultura e lo spettacolo.
Così l’anno 2006 che doveva essere fondamentale per l’assestamento della ex Ceccotti, specie per ciò che riguarda il Comparto 1, è diventato invece l’inizio di un nuovo capitolo che può essere riassunto come il prevalere delle ragioni politiche sulle reali prospettive della città.

i cartelli posti dalla Terzo Millennio nell’area del parcheggio

La proposta comunale con variante al P.R.G. infatti fu presentata alla Provincia di Macerata che in sede di approvazione, il 5 luglio 2007, ne ha disposto lo stralcio con una formula piuttosto insolita: «Si prescrive lo stralcio dell’intera previsione fatto salvo l’esistente invitando il Comune a procedere ad una nuova pianificazione dell’area che tenga conto delle problematiche sollevate in passato e garantisca il superamento delle stesse allo scopo di porre fine ad una serie di incertezze che hanno da sempre caratterizzato questa strategica porzione di territorio». La Giunta Provinciale guidata da Silenzi, in questo modo, ha generato un regime giuridico per cui l’area Ceccotti è sprovvista di previsioni urbanistiche ed è così divenuta come si dice in gergo “area bianca”. «Abbiamo seguito l’iter dell’atto provinciale – ricorda Guido Malatini della Terzo Millennio – e sembrava tutto a posto, poi a sorpresa è arrivato questo stralcio che ci ha bloccato completamente». Nel frattempo, però, il Comune di Civitanova e la Terzo Millennio si erano rivolti al Consiglio di Stato per chiedere l’annullamento della censura del Piano Particolareggiato operata dal Tar a seguito del ricorso del Co.da.cons. Il 31 dicembre 2007 il Codacons annullò la sentenza del TAR, affermando che il Comune, avendo adottato ed approvato la variante al piano particolareggiato, aveva apportato modifiche sostanziali al piano originario che non aveva per questo più motivo di essere censurato. Il Comune di Civitanova intanto ha affidato la realizzazione di un nuovo progetto all’area Pianificazione e Progettazione Urbanistica diretta da Maurizio Scarpecci.

37 ANNI DOPO ANCORA TANTE INCERTEZZE – Negli ultimi 4 anni nessun atto ufficiale di adozione di un nuovo piano è passato in Consiglio Comunale e il primo sarà presentato nella riunione dell’assise cittadina di martedì prossimo. L’assessore all’Urbanistica, Alfredo Perugini, di recente, ha illustrato dei progetti, uno dei quali prevedeva anche la realizzazione di un grattacielo di 28 piani già bocciato dalla Regione.
Intanto è innegabile che sul futuro dell’ex area Ceccotti la tensione è notevole. Da una parte c’è l’amministrazione comunale imbrigliata in un progetto fatto anni fa, quando le esigenze della città e la sensibilità ai temi ambientali e alle volumetrie era completamente differente rispetto ad oggi. Ai giorni nostri, in effetti, 108 mila metri cubi di costruzioni in un’area dalla viabilità così limitata sembrano davvero una paradossale esagerazione. Dall’altra parte ci sono gli imprenditori della Terzo Millennio «Abbiamo subito  – insiste Guido Malatini –  un danno emergente derivante dall’acquisto delle aree e dagli oneri annessi all’acquisto stesso, dai costi sopportati per i titoli abilitativi edilizi, per le opere di urbanizzazione e per le opere murarie realizzate, per gli infissi interni ed esterni, per gli impianti e materiali elettrici, per la centrale termica e frigorifera, per le assicurazioni, per gli interessi passivi sui mutui e finanziamenti e per altri interessi passivi bancari, per le fideiussioni e tanto altro.
Finora – ricorda Malatini – abbiamo cercato di tenere rapporti di collaborazione nella convinzione che il piano sarebbe arrivato in breve al compimento. Ad un certo punto volevo chiudere il parcheggio poi però abbiamo optato per dei cartelli di divieto di sosta. Oggi però ci ritroviamo con dei costi lievitati, siamo fuori prezzo anche se svendiamo e per di più non ci fanno completare le opere di urbanizzazione e chi comprerà appartamenti e locali in una cattedrale nel deserto?». Ci sono poi i Frontoni, con i quali la questione dell’esproprio è tutt’altro che definita. Negli ultimi anni, nella vicenda, si è inserito un nuovo soggetto che ha rilevante peso, specie in una fase pre- elettorale e sono i commercianti i quali hanno creato ulteriori difficoltà all’amministrazione, chiedendo di aumentare il numero dei parcheggi previsti con conseguente riduzione della cubatura edificabile. Insomma l’ex area Ceccotti è destinata a diventare tema fondamentale e oggetto del contendere, chiunque siano gli sfidanti, nella prossima campagna elettorale. Molti saranno i punti da spiegare e solo la concretezza dei risultati potrà determinare il vincitore.