Maulo: “Una valutazione dialettica
del Piano Casa”

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Da Gian Mario Maulo, presidente del Consiglio comunale di Macerata:

Il Piano Casa del Comune di Macerata, nato nel lontano 2001, emerge dalle fondamenta solo ora con i Piani Attuativi, dopo aver superato le fasi urbanistiche e progettuali: contrariamente all’opinione corrente, quindi, non ne fanno parte i nuovi quartieri delle Vergini e di Corneto approvati nel 1997, le aree di via Valenti appena successive, tanto meno i palazzi ex Vignati ed ex Tombesi previsti nientemeno che nella variante del 1989.

Nelle intenzioni degli amministratori il Piano era finalizzato 1) a programmare un’espansione edilizia sulla base del Preliminare di Piano Canzian del 1997, 2) ad ottenere un vantaggio economico pubblico da chi era beneficiario di una rivalutazione delle aree da agricole ad abitative, 3) a dotare il Comune di un certo numero di appartamenti da destinare alle emergenze sfratti, 4) ad immettere sul mercato contemporaneamente  un numero di appartamenti che calmierasse i prezzi troppo alti per una città di provincia.

Nel giudizio di altri, invece, esso 1) alimentava la speculazione edilizia su aree offerte da privati fuori dal PRG, 2) immetteva sul mercato cubature non richieste dallo sviluppo demografico  alimentando così l’investimento in seconde case, 3) diventava di conseguenza uno spreco di territorio, 4) caricava sugli acquirenti un prelievo pubblico con l’effetto di aumentare i prezzi invece di calmierarli, 5) estendeva senza necessità le aree urbanizzate da mantenere a carico dell’amministrazione.

Di fatto il tempo, il mercato e gli eventi finanziari internazionali si sono incaricati di orientare le scelte al di là delle intenzioni ottimistiche e delle previsioni catastrofiche: ‘eterogenesi dei fini’ sorriderebbe il filosofo G.B. Vico! ‘Astuzia della Ragione’ suggerirebbe Hegel!

La crisi finanziaria mondiale ha diminuito drasticamente la domanda, ha bloccato il dinamismo edificatorio e congelato i prezzi ed ha spalmato di fatto su più anni l’espansione edilizia che si è, così, adeguata alla domanda effettiva. I vantaggi pubblici sono fortemente dilazionati sul piano finanziario, altrettanto le disponibilità effettive di cubature per emergenze abitative.

Non c’è stata la colata di cemento, anzi c’è il rallentamento del dinamismo edificatorio. I prezzi sono fermi, come anche la domanda. Ma anche l’occupazione è calata di molto per il settore e per l’indotto.

Gli allarmisti del dispendio di territorio, della speculazione edilizia, dell’aumento finale dei prezzi sono smentiti; gli ottimisti della caduta dei prezzi e del boom delle entrate comunali  pure.

Si spera in una graduale ripresa del settore, anche per l’occupazione, ma  proporzionata alle effettive esigenze abitative, almeno perché nessun costruttore oculato investe in eccedenza rispetto alla domanda.

Il Piano,  di fatto, costituisce una programmazione di prospettiva, più rapida ma non meno rigorosa, dell’espansione edilizia, sostitutiva del PRG  con vantaggi procedurali e di tempo e con maggiore collaborazione tra pubblico e privato anche per il controllo della qualità progettuale; esso, inoltre, trasforma in vantaggio pubblico la previsione urbanistica, trasferendo al Comune parte dei  benefici della rivalutazione fondiaria, in  denaro e in appartamenti.!

Niente ‘magnifiche sorti e progressive’, ma neppure il disastro urbanistico paventato: solo una scelta urbanistica di prospettiva e una scelta sociale coraggiosa, acquisita come modello anche dalla Legge Finanziaria del 2006″.



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