Piano Ceccotti pronto per il Consiglio
«Troppo commerciale
e non ci sono più i parcheggi pubblici»

L’area Ceccotti

di Laura Boccanera

Sta per arrivare in Consiglio comunale il piano Ceccotti. Un paio di settimane fa il progetto è passato in commissione urbanistica e a breve approderà in aula per l’adozione definitiva. Si tratta di un progetto che prevede 6 edifici di 2 o 3 piani per 20mila metri quadrati di superficie, 13mila di commerciale e 7mila di residenziale, spariscono i parcheggi per la collettività (quelli che rimangono saranno per lo più per le attività a servizio della zona) ed è prevista anche una parte di demolizione dell’antica fornace.

Giorgio Medori

«Una vicenda kafkiana», la definì 4 anni fa l’ingegnere Giorgio Medori che oggi aggiorna quelle riflessioni sulla base del progetto presentato per un’area che come veniva indicato nella variante Secchi, rappresentava il futuro dell’urbanistica cittadina. E Medori comincia sottolineando come quella che doveva essere la sfida delle sfide parte già “a debito” di 825mila euro: «La giunta Ciarapica nella passata amministrazione infatti ha transato un accordo con la curatela fallimentare della Terzo Millennio poi Prica, per danni arrecati per inconcludenza urbanistica da Marinelli a Corvatta, una transazione costata 750mila euro più  75mila euro di costi legali. La problematica legale consiste nel pagamento in parte degli oneri concessori non riscossi dal Comune per i fallimenti avvenuti e per non aver mai attivato le polizze fideussorie delle opere di urbanizzazione non iniziate o completate e che il Tribunale fallimentare non ha potuto chiaramente eseguire. L’assurdo kafkiano è che i cittadini hanno pagato con le loro tasse al tribunale fallimentare e all’avvocato più di 825mila euro senza avere nulla in cambio delle opere di urbanizzazione».

Il progetto presentato in commissione urbanistica presenta però secondo il tecnico civitanovese una serie di criticità: «La giunta Ciarapica con il progetto dei tecnici comunali che sono andati in pensione, pensa di portare a compimento e conclusione la famosa zona “Ceccotti” con un’operazione di magia urbanistica: il piano Norma 9.1 del Piano regolatore viene soppresso. L’artificio di includere la restante area “Ceccotti” all’interno della zona B esterna, comprendendo tutta la zona di San Marone, il Santuario, la piazza, i servizi della parrocchia, nella zona ora estesa al perimetro delle strade esistenti su tutti i lati, via Cecchetti, rotonda Trialone, statale Adriatica, ferrovia, serve per conteggiare i 1410 abitanti in più nel vecchio progetto e per sanare le opere di urbanizzazione non eseguite delle costruzioni provenienti dai fallimenti. Il piano particolareggiato di iniziativa privata, già progettato dall’ufficio tecnico, dovrà esprimere le convenzioni con i lottizzanti per le opere di urbanizzazione che dovranno quantificare i costi ed essere accettate dalla giunta. I privati su indicazione del piano di variante dovrebbero eseguire i 6 edifici progettati con 13mila mq di commerciale e 7000 di residenziale e le opere di urbanizzazione. La vecchia fornace vincolata, di 3750 mq come indicato dai proprietari, sarà oggetto di recupero con spazi polifunzionali non pubblici ed in parte demolita (ma come?) per la strada interna di progetto. Il Prg Secchi prevedeva un totale standard progetto 50.043 mq ovvero il 68% della superficie originaria che era di 73.240 mq. La relazione tecnica rileva che tutta la nuova zona B compresa la variante in oggetto, ha standard di progetto per 62.341 mq ovvero il 46% dell’area 134.097 mq e così si riesce anche ad includere gli standard del Borgo Marinaro di 22.700 mq che bisognava trasferire all’interno del Piano “Ceccotti”. Oggi abbiamo già realizzati Prica: residenziale mq 3181, commerciale 727 mq; XXI secolo residenziale 1523 mq. Totale esistente: residenziale 4.704 mq, commerciale 727. Variante progettati 13mila mq commerciale, 7mila Residenziale. La variante in oggetto dà una previsione delle consistenze future complessive: totale commerciale 13.727 mq, totale residenziale 11.704 Totale 25.431 mq (ovvero il -31% PRG originale). Infatti il piano Secchi prevedeva un commerciale di 19.360 mq, residenziale 17.705mq per  un totale di 37.065 mq. Quindi gli standard della Ceccotti passano da  50.043 mq con superficie 73.240 mq a 62.341 mq con superficie 134.097 mq. Il famoso parcheggio non esiste più (1000-1200 posti auto) per i servizi del centro, della ferrovia, al massimo si avrebbero 852 posti pubblici sparsi in tutta l’area a servizio dei centri commerciali compresi i 176 posti privati a pagamento già realizzati».

Medori sottolinea come una soluzione sarebbe stata invertire le proporzioni e realizzare meno edifici, ma con più piani recuperando così parte degli standard: «certamente l’errore fondamentale è stato far partire la lottizzazione per fasi separate e gli errori molteplici sia tecnici che politici hanno portato allo stato attuale. Per poter realizzare tutti i parcheggi interrati bisognerebbe cambiare le norme per costruire sotto falda: i parcheggi ricadono nell’area inquinata del basso bacino del Chienti e sarebbe ora di risolvere il problema con una reale riperimetrazione con l’Arpam. La nuova edificazione su 6 edifici consuma moltissimo suolo arrivando al risultato che gli standard risulterebbero quasi insufficienti anche per il commerciale. La mia opinione è che le superfici commerciali sono eccessive per il centro di Civitanova e bisognerebbe invertire la proporzione con il residenziale, ma questo è il compito della politica. Il Piano Norma 9.1 Secchi nella sua versione iniziale progettato è stato eseguito in modo pregevole con edifici di 5/6 piani. La tipologia edilizia deve essere la stessa anche nella versione da completare. Il piano Cecchetti dell’architetto Gregotti mostra infatti una sua integrità e bellezza indiscussa anche se all’epoca i parcheggi pubblici dei negozi furono eseguiti per metà».

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