Il prezzo dimezzato
per la sua area di Fontescodella:
Moretti perde la causa contro il Comune

Uno, due, tre. La Cassazione ha confermato le sentenze del tribunale di Macerata e della Corte di Appello di Ancona sulla causa intentata nel 2012 dal maceratese Sergio Moretti contro il Comune di Macerata, difeso dall’avvocato Massimo Bertola. Oggetto della disputa un’area di proprietà di Moretti in contrada Fontescodella destinata dal Prg in prevalenza a “zona a verde pubblico attrezzato per lo sport” (13mila metri quadri) e per la residua parte a “zona agricola di salvaguardia paesaggistico-ambientale”.

Il Comune nel 2010 (amministrazione del sindaco Romano Carancini) con una nota a firma del segretario generale prospettava la possibilità di acquisto dell’area per un milione e 765mila euro (pari alla valutazione del Servizio ambiente e gestione del territorio), invitando il proprietario a manifestare l’interesse alla cessione volontaria del bene. Moretti comunicava per iscritto l’accettazione della proposta e la giunta comunale prendeva atto dell’intervenuta accettazione della proposta di compravendita. Successivamente, a seguito di valutazione tecnico-estimativa dell’Agenzia del territorio, il Comune rideterminava la valutazione dell’area, quantificandola in 910mila euro.

Nel 2012 Moretti diffidava formalmente il Comune a dare esecuzione all’accordo originario e a fronte dell’inadempimento dell’Ente, si rivolgeva al tribunale di Macerata chiedendo in via principale l’adempimento del contratto, oltre al risarcimento dei danni. La Corte d’appello di Ancona, con sentenza del 2023, confermando integralmente la sentenza di primo grado del 2018 del tribunale di Macerata, rigettava l’impugnazione di Moretti. È stato poi presentato il ricorso in Cassazione di Moretti cui ha resistito con controricorso il Comune di Macerata.

Tra le ragioni della decisione della Cassazione c’è l’insussistenza del vincolo contrattuale. La Corte ha escluso l’intervenuta conclusione di un contratto (definitivo o preliminare), qualificando la corrispondenza intercorsa come mero iter procedimentale/istruttorio volto ad accertare la disponibilità a una cessione volontaria. E poi ancora la mancanza degli elementi essenziali. La Corte ha ravvisato il difetto dei requisiti essenziali del contratto rilevando l’assenza di certezza sull’elemento del prezzo, vista la difformità tra le valutazioni comunali e dell’Agenzia del territorio.

Tra le motivazioni anche l’inammissibilità della domanda ex articolo 2932 del Codice civile. La Corte ha rigettato la domanda di esecuzione in forma specifica, difettando i presupposti di un contratto preliminare vincolante. E poi ancora l’insussistenza di un’ipotesi di responsabilità precontrattuale: la Corte ha escluso la violazione dei doveri di correttezza e buona fede o il recesso ingiustificato dalle trattative da parte del Comune, osservando che le trattative si trovavano in una fase embrionale e che, comunque, difettava la prova del danno risarcibile a titolo di interesse negativo.

I giudici di Cassazione rilevano che «in ogni caso la responsabilità ex articolo 1337 Codice civile è limitata al solo “interesse negativo” (spese inutilmente sostenute e perdite di occasioni contrattuali), mentre il ricorrente si è limitato a richiedere la liquidazione di voci riconducibili all’interesse positivo (pari all’intero corrispettivo della vendita) o pregiudizi connessi a vicende societarie e bancarie estranee alle trattative, coperte peraltro dalle maturate decadenze e preclusioni istruttorie». Infine la condanna della parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio in Cassazione sostenute dal Comune di Macerata, spese liquidate in 15mila euro. Riflesso non secondario: si dovrebbe sbloccare la somma ingente che il Comune aveva accantonato tra i rischi di soccombenza in causa.

(l.  pat.)