Variante ex cantiere Santini:
un affare da milioni di euro
che il Comune si è lasciato scappare

Giuseppe Bommarito

di Giuseppe Bommarito

Non è affatto nuova la questione dell’ex cantiere Santini, sito sul lungomare sud di Civitanova, tra via Mazzini e via Del Grappa (praticamente davanti allo chalet discoteca Shada), e trasformato in area edificabile a seguito di delibera del consiglio comunale di adozione di variante parziale n. 92 del 29 novembre 2019, passata in piena notte sul filo di lana, cioè per un solo voto di scarto, nonostante il parere contrario della Commissione Urbanistica. Se ne è già parlato nei mesi scorsi, ed anche in maniera molto accesa. Si tratta infatti di una delibera pesante, di un affare veramente milionario per i proponenti della variante, che ha fatto registrare di tutto nel corso del dibattito consiliare: la spaccatura della maggioranza, arrivi trafelati all’ultimo minuto utile, minacce di querele da parte dell’assessore all’urbanistica e vicesindaco Fausto Troiani e assenze tra le file dell’opposizione che, seppure ex post giustificate, hanno suscitato interrogativi e lasciato il segno. La vicenda politico-amministrativa non è però ancora conclusa, perché adesso, dopo le osservazioni critiche dei privati e il previsto parere della Provincia, ci sarà un nuovo passaggio in consiglio comunale per l’approvazione definitiva. Mette conto, quindi, tornarci sopra, anche perché la questione è grossa, veramente grossa, e perché, scavando nel passato (collegato al presente da un filo sotto traccia appena percepibile), emergono comportamenti a dir poco inaccettabili da parte di chi avrebbe dovuto tutelare l’interesse pubblico.

Il progetto di riammagliamento

Per semplicità, è bene intanto partire dall’ultima parte della vicenda, quella che è stata dibattuta nel corso del 2019 dapprima in giunta e in seguito in consiglio comunale, riepilogandone gli aspetti temporali, per poi in coda affrontare gli antefatti, che riserveranno notevoli sorprese.
Il giorno 3 febbraio 2017 Pierpaolo Lattanzi e Gian Luigi Boschi rilevano da un soggetto privato, l’A.M.G. Yatch Service srl, il complesso edilizio sito in via Del Grappa (catasto terreni, foglio 18, particella 788, subalterno 5) e a distanza di circa un anno, il 26 marzo 2018 – essendo già in carica, a partire dal luglio 2017, la giunta Ciarapica – presentano una richiesta di variante al Piano Regolatore Generale per ottenere un cambio di destinazione della zona da “F” (attrezzature e impianti di interesse pubblico, per verde e parcheggi pubblici) a “B” (zona di completamento, quindi edificabile per l’insediamento di attività residenziali e turistiche) e l’inserimento di una superficie utile lorda di 2.400 metri quadri. Analoga richiesta di variante viene presentata in data 17 ottobre 2018 da Antonio Santini, proprietario di un’area limitrofa sita in via Mazzini (foglio 18, particella 788, subalterno 1) per una superficie utile lorda di 2.200 metri quadri. Le due aree sono adiacenti, costituiscono praticamente una struttura edilizia unica (vi insiste un capannone ad uso cantieristica navale, per il quale era originariamente prevista solamente la demolizione senza ricostruzione) che si diparte dal viale Vittorio Veneto e si affaccia sul lungomare Piermanni, quello che dal porto si prolunga a sud sino allo stadio.

Il cantiere Santini

Poco dopo, puntuale, arriva la delibera di Giunta comunale n. 9 del 15 gennaio 2019, quella sul “riammagliamento” della viabilità esistente con il nuovo sistema di rotatorie previsto, d’intesa con la Quadrilatero, per risolvere l’annoso problema dell’innesto della superstrada SS77 nella SS16. Apparentemente si tratta dell’approvazione di un mero progetto di fattibilità tecnico-economica relativo alla necessaria connessione tra due importanti direttrici di traffico, tramite un processo di ricuciture e rigenerazione urbana. In realtà, l’amministrazione con questa delibera lascia campo libero per la realizzazione, tramite apposite varianti urbanistiche, di ben sei lotti (tra i quali ovviamente, per quanto qui interessa, anche quello per la terra davanti allo Shada) per circa 30.000 metri quadri di edilizia commerciale e residenziale ricompresa nella fascia tra la nazionale e il lungomare sud. Varianti che certamente porteranno nelle casse comunali introiti utili per le opere viarie da realizzare per il famoso riammagliamento, ma, al contempo, a tutto svantaggio dell’interesse pubblico rispetto a quello privato (lo sbilanciamento è in effetti enorme), faranno aumentare in maniera esagerata il valore delle aree dei proprietari interessati dalle variazione di destinazioni d’uso.
Ecco quindi che – così sgombrato con il riammagliamento il cammino per la variante Boschi-Lattanzi-Santini – si arriva alla delibera di adozione del consiglio comunale di Civitanova n. 92 del 29 novembre 2019, quella da cui siamo partiti. La discussione è accesa. L’assessore Troiani, che è difeso in sede penale per precedenti vicende personali da uno dei soggetti proponenti, l’avvocato Gian Luigi Boschi, chiarisce le tempistiche che lo riguardano (l’assistenza legale è iniziata nel novembre 2018, cioè dopo l’acquisizione dell’area da parte del Boschi e la sua richiesta di variante) e minaccia querele nei riguardi di chi si lascerà andare a implicite o esplicite allusioni a tale rapporto professionale. Alla fine, come sopra detto, la maggioranza si divide ma i consiglieri favorevoli possono contare sugli arrivi dell’ultima ora e sulle assenze dei principali esponenti dell’opposizione. Risultato finale: la variante passa, di stretta misura ma passa, seguita tuttavia nei giorni e nelle settimane seguenti da un insolito e inspiegabile silenzio, un silenzio trasversale invero, che concerne anche le forze dell’opposizione.

Eppure la cosa è grossa, in quanto la variante in questione consentirà la realizzazione di un edificio di ben quattro piani per complessivi 3.706 metri quadri di superficie utile lorda (qualcosa come 50 appartamenti) sulla fascia parallela al lungomare, oltre a 1.070 metri quadri di parcheggi pubblici ceduti a parziale scomputo degli oneri. Eppure l’interesse pubblico sottostante, in verità difficile da rinvenire, è scarsamente e malamente illustrato nella delibera di adozione; eppure l’area oggetto di variante è individuata dal piano regolatore Secchi del luglio 2007 come zona attrezzata di 3.250 metri quadri da destinare a parco giochi, sport, spazi pedonali, aree per parcheggio (strutture fortemente e inutilmente attese da anni dalla cittadinanza), standard che ora vengono illegittimamente soppressi e non sostituiti; eppure la nuova prevista edificazione avrebbe dovuto prevedere non 1.070 metri quadri di standard urbanistici, ma almeno tre volte tanto; eppure per gli spazi da adibire a verde è prevista, nel caso specifico, la monetizzazione, che invece dovrebbe essere consentita solo in casi eccezionali e a seguito di adeguata e specifica motivazione. Tutte questioni che avranno sicuramente trovato spazio nelle osservazioni dei privati interessati e che saranno di certo sviscerate nel futuro dibattito in consiglio comunale per l’approvazione definitiva.

Ma ora è il tempo di fare, con un repentino passo indietro, un tuffo nel passato, perché la vicenda in realtà non inizia nel 2017/2018, ma anni prima, allorchè con il D.Lgs n. 85 del 28 maggio 2010 si previde il cosiddetto federalismo demaniale, cioè la possibilità per comuni, province e regioni di acquisire gratuitamente beni immobili di proprietà del demanio dello Stato per motivi di pubblica utilità. Ebbene, all’epoca l’area oggetto della variante parziale sopra raccontata era interamente di proprietà del Demanio statale, che la offrì al Comune di Civitanova Marche. Ma l’amministrazione comunale, pur potendola acquisire a costo zero, rifiutò l’acquisizione nonostante le previsioni del piano regolatore Secchi del 2007 già la destinassero a verde e parcheggi pubblici, tanto che, con la delibera di Giunta n. 168 del 13 aprile 2012 (Sindaco Massimo Mobili, con Fabrizio Ciarapica in giunta, allora con delega ai servizi sociali), dette formale assenso alla vendita a privati. L’Agenzia del Demanio poi, nel settembre 2012, preso atto del manifestato disinteresse comunale, in effetti la vendette, al prezzo complessivo di 167mila euro e con conseguente frazionamento, alle ditte private che la occupavano in concessione demaniale, la Cantiere Navali Santini di Santini Gerardo & C. s.n.c. e l’A.M.G. Yacht Service s.r.l..

L’aula consiliare

Prima di procedere oltre, va qui ricordato che Antonio Santini per una parte dell’area della quale trattasi, e Gian Luigi Boschi e Pierpaolo Lattanzi – questi ultimi avendo rilevato nel febbraio 2017 la porzione di area che faceva capo all’A.M.G. Yacht Service s.r.l. – per l’altra parte, sono i richiedenti della variante approvata dal consiglio comunale di Civitanova a fine novembre 2019. Insomma, l’area di questa benedetta variante approvata nel novembre 2019 è stata stranamente ritenuta nel 2012 dal Comune di Civitanova, nonostante la sua già evidente importanza strategica per verde pubblico e pubblici parcheggi, priva di qualsiasi valore e rilevanza (così ignorando le previsioni del già approvato piano regolatore generale e il Piano Norma Lungomare Sud P.N. 2.1), al punto che l’Amministrazione Comunale ha rinunziato ad acquisirla gratuitamente, come avrebbe potuto e dovuto fare (e come invece ha fatto in relazione ad altre limitrofe proprietà demaniali acquisite gratuitamente: si vedano le aree ex Waikiki e Captain Hook), tanto da acconsentire a che l’Agenzia del Demanio vendesse a soggetti privati. I quali – e qui c’è la chiave centrale della vicenda – tale area l’hanno comprata a 167mila euro, cioè al prezzo di una scartina, e adesso, trasformata con mille forzature in terra edificabile ed enormemente valorizzata con il cambio di destinazione d’uso consentito dallo stesso Comune di Civitanova, che a tal fine ha addirittura stravolto il Piano Regolatore Generale, si trovano per le mani una superficie ove si potranno costruire 3.706 metri quadri di edilizia residenziale, per un valore presumibile di mercato dell’edificato di circa 13 milioni di euro e con una plusvalenza solo per l’area di 3,5/4 milioni di euro. Con tutto il rispetto, si tratta veramente di un’enormità, di una situazione paradossale, laddove l’interesse pubblico sembra completamente obliterato. In definitiva, che dire? A Civitanova, mentre si registrano beati sonni trasversali nei palazzi della politica e la cittadinanza nel lungomare sud rimane priva di verde pubblico e di parcheggi pubblici previsti dagli strumenti urbanistici ed inutilmente attesi da anni, c’è qualcuno che ha fatto bingo proprio con un’area che era a ciò destinata.

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